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土地使用年限“限制”建筑寿命
有关资料显示,住宅用地全国统一执行的土地使用年限为70年,工业用地年限为50年,教、科、文、卫等带有福利性质的用地年限为50年,商、娱、旅等盈利性项目用地为40年,其他综合类性质用地年限为50年。
“由于受土地出让使用年限的限制,开发项目一般都是根据土地出让年限进行建筑物使用年限设计。如果一块商业用地的土地使用年限是40年,那么这块地上的高楼大厦设计年限最多只有40年。”黄志明说。如果从20多年前国家出让土地使用权开始算起,再过20年,将有一大批“到期”建筑物成了“危房”,需要拆除。和发达国家许多上百年的建筑相比,这些建筑算是“短命”了。
短命建筑是一笔巨大的浪费。
黄志明算了一笔帐:从1994年土地协议出让开始到现在按照10亿人每人40平方米的房屋面积计算就有约400亿平方米。由于这些建筑物设计年限最高不超过70年。平均年限按60年使用计算。第一个二十年为建设期,第二个二十年为过渡期,第三个二十年为拆除期。只按5000元/平方米计算人均40平方米就有200万亿平方的建筑物全部拆除。在第三个二十年之内每年消耗的财富就是10万亿。
“20年后谁为这每年10万亿的‘短命建筑’买单?”黄志明忧虑地说,短命建筑极大地增加了老百姓的负担,几十年后又要重复买房。
土地使用年限“限制”品牌寿命
土地使用年限同样束缚了实业发展的手脚。由于土地是有使用年限的,建筑是短命的,这两项企业创业经营的基础,在几十年后将湮灭。因此,绝大多数企业很难会做长久打算,自然百年品牌就如凤毛麟角。
另外,由于使用年限的限制,社会资本难以向农村转移,造成了城乡差别大,农村缺乏资金,贫困加大。“这样的短期行为造成了一个浮躁的社会,使社会资本投机加剧,泡沫经济挤兑实体经济,大家只想着赚一笔就走人。”黄志明说。
建议:取消土地出让使用年限,按年收取土地租金和收益金
“一提到取消土地出让使用年限,就有人误解为要把国家土地私有化,这是一种误解。”黄志明说。取消土地出让使用年限,并不是指一次性就把土地卖给了业主或者企业,土地所有权依然属于国家所有,在保证国家和百姓利益的前提下收取年租金和收益金,确保政府有长期稳定土地财政收入,从而实现打造百年基业的远景目标。
他分析,过去10年来,土地出让金一直是地方政府财政收入的主要来源之一。根据财政部公布的数据测算,土地出让金占地方政府财政收入比重在2013年达到顶点,为59.8%。一旦城市住宅和土地资源出让完了,政府就失去了主要的财政收入来源。取消土地出让使用年限,按年收取年租金和收益金,既可以为国家提供社会稳定的收入保障,也降低了企业和老百姓的运营成本。
取消土地使用年限,将给经济发展带来新动力,确保国家经济建设的稳定性和持续性。还将更加坚定国民打造百年基业的信心,促进国民资金投入由投机行为变为长效投资行为,利于实业兴邦。
黄志明说,改革开放以来的两次经济大飞跃,都是自土地制度改革开始。第一次是改革开放初期的农村家庭联产承包责任制,中国农村经济进入了一个新的时代;第二次是国有土地交易方式由行政协议拨划变为挂牌出让,直接导致了房地产市场的兴盛,支撑了中国经济的“黄金十年”。
“现在,我们又站在了这样一个改革临界点上。”他说,取消土地使用年限制,设计百年建筑,停止短命建筑设计,结束富不过三代与老百姓重复购买住房的历史,应该着手修改相应法律法规,为城市住宅和企业获得土地永久使用权扫清法律障碍。