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长沙湘江世纪城较真业主把街道告上法庭

来源:红网 作者:张树波 编辑:康晓乔 2016-05-05 17:09:29
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5月3日,湘江世纪城。图/潇湘晨报记者陈韵骄

  红网长沙5月5日讯(潇湘晨报记者 张树波 实习生 池雅勤 黄科昕)“湘江世纪城小区158栋楼分三个社区管辖,为什么不能成立多个业委会?”业主何跃一直想不通。花了近半年时间,她和100多名热心业主收集了3300多份业主签名,并将资料交到街道等部门,申请分苑成立业委会。但兜兜转转两年多,他们从芙蓉北路街道得到的回应仍是“小区属一个物业管理区域,只能成立一个业委会”。

  业委会成立之难并非个例,而在这个超级小区中分苑成立业委会,更是面临诸多难点与争议。关键是,小区是否该划为一个物业管理区域?分苑成立业委会的争议该如何解决?

  焦点小区是一个物管区域,不能分苑成立业委会?

  针对小区业主的诉求,芙蓉北路街道在小区张贴了《致湘江世纪城全体业主的公开信》。公开信写道,根据《湖南省实施<物业管理条例>办法》第五条“物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共有设施设备、社区建设和管理等因素”的规定和第十八条“同一个物业管理区域内的业主成立一个业主大会”的规定,办事处确定湘江世纪城为一个物业管理区域,依法应由全体业主成立一个业委会。

  公开信称,有少数业主希望将目前这一个物业管理区域按苑区分立为17个,选举17个业委会。根据规定,“原物业管理区域分立或者合并的,应由经相关物业区域内已入住面积和已入住户数比例均达50%以上业主同意,由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记,并予以公告。”

  公开信的结论是,“开福区城乡建设局经研究后答复,湘江世纪城一直按一个物业管理区域进行物业管理服务,且管网错综复杂,公共配套无法按苑独立分割,物业管理区域尚不具备分立的实体条件与程序条件,不能分苑成立业主大会。”

  反驳小区有三个土地红线,街道说法与之“相悖”

  对于这个答复,业主并不认可。

  从2015年5月份开始,十多位热心业主开始找规划、国土、城建等部门调取资料、图纸。何跃说,每到一个部门,从提出申请到拿到最终资料得花上15到20个工作日。他们共调取了十多次资料、图纸,其中有三四次还调错了,“重新调取又得申请,又得等十多天。”

  经过半年的奔波,他们查询到,小区有两个建设用地规划许可证和三个土地红线。在业主提供的两份建设用地规划许可证中,其中0170号用地,对应一个土地红线。0138号用地范围内有两个土地红线。

  何跃说,他们认为“街道坚称整个湘江世纪城是一个红线”的说法与这两个证据相悖。

  今年1月,29名业主联名向法院提起行政诉讼,状告芙蓉北路街道,请求法院依法确认《致湘江世纪城全体业主的公开信》违法。何跃说,4月份已经开过庭,他们提起行政诉讼的目的,也只是想证明成立一个业委会是错的。何跃说,数万人小区成立一个业委会,权力过于集中,也不利于工作开展,“我们希望能分区成立,具体成立几个要实地调研。”

  律师支招

  一个小区怎样划为多个物管区域

  湖南天地人律师事务所肖瑞施律师表示,小区业主的诉求涉及两个层次的问题——其一,“小区作为一个物业管理区域,是否能够成立多个业主大会”;其二,“该小区是否应认定为一个物业管理区域”。

  肖瑞施称,对于第一个层次,现行《物业管理条例》及相关地方法规已明确规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”,因此业主的诉求难以得到支持。

  而对于第二个层次,虽现行法规中对于“物业管理区域的划分”的规定相当模糊,却并未设立“一个小区对应一个物业管理区域”的限制,实务操作中也存在将同一小区划分为多个物业管理区域的情况,因此业主可先要求重新划分小区的物业管理区域,继而在现有规定范围内实现设立多个业主大会的目的。

  肖瑞施建议,为解决上述问题、重新划分物业管理区域,需向负责划分的相关部门进行主张。根据相关规定,物业管理区域划分系市房地产管理局的职责,因此业主可与相关部门进行协商,协商不成还可考虑采取行政复议或司法渠道主张权利。

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