小区外墙瓷砖三年掉落超30处 物业：已多次反映，开发商推脱

11月24日，长沙市雨花区翡翠云天小区，因外墙瓷砖突然掉下，业主李女士的小车被砸出了两个窟窿。记者李成辉摄

　　近日，家住长沙市雨花区翡翠云天小区的业主李先生在经过小区7栋住宅楼时，一块外墙瓷砖突然从天而降，正好砸到他刚走过的马路中间，李先生吓出一身冷汗。小区居民向三湘都市报记者反映，近三年来，翡翠云天小区的外墙瓷砖脱落已超过30处，万幸的是目前还没有砸着人。不过，这一“不定时炸弹”让业主们忧心不已：万一哪天掉落的瓷砖砸在自己或家人头上怎么办？

　　■记者李成辉

　　【业主】掉落瓷砖把小车砸出两洞

　　小区业主李女士也有类似遭遇。11月24日，她正要开车出门，6楼外墙上一块瓷砖突然掉下，落到了小车的后挡风玻璃上，把小车砸出两个窟隆，细碎的水泥块同时也把车前盖和左侧车门划出几道深深的印痕。

　　看着自己的爱车被砸，李女士十分气愤：“都是开发商和物业不作为。小区楼房外墙的瓷砖经常掉下来，几年了都没人处理，难道真要等哪天砸到人才会引起重视吗？”

　　当天，记者来到该小区看到，整个小区10余栋高层电梯房每一栋都有外墙瓷砖掉落的情况发生，甚至同一栋楼一面就有多处瓷砖脱落的情况。居民们反映，近三年来，整个小区外墙已有30多处发生瓷砖脱落。不少业主认为，开发商有责任来维修，却从没来维修；物业公司应做好相关的检查，保障居民安全，但是也没做到位。

　　在记者采访过程中，又有一块外墙瓷砖掉落到小区无人的空地上。面对不定时掉落的“空中炸弹”，业主们忧心忡忡，有业主调侃，“出门散步都要戴头盔，或许能保安全。”

　　【物业】已多次将问题反映给开发商

　　记者来到小区物业公司时，李女士正在就车辆受损一事进行交涉。物业公司负责人吴海波告诉记者，自从前年开始，小区外墙就陆续出现掉瓷砖的情况，作为物业负责人，她不断通过各种方式向开发商反映情况，希望开发商能对小区外墙进行维修，消除安全隐患。不过，开发商总是以过了保质期为由推脱。

　　吴海波说，为了保证居民安全，物业公司对外墙存在的问题不定期进行检查，一旦发现墙体有可能脱落，立即在附近设置警戒线。对于李女士车辆被砸受损的情况，她会尽力帮助李女士要求开发商承担应尽的责任。

　　记者在物业公司采访时，李女士致电小区开发商负责人，也是目前处理小区后续事务的负责人陈先生，但对方并未接听电话。记者随后拨打陈先生的电话，也无人接听。

　　律师说法

　　瓷砖掉落致人损害，哪些人应担责？

　　湖南江海洋律师事务所李晓龙律师告诉记者，我国《侵权责任法》规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　一方面，我国《建设工程质量管理条例》以及《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，装修工程的最低保修期限为2年，由于房屋外墙瓷砖属于装修工程的范畴，因此建设、施工单位对其保修的期限最低为2年，如果外墙瓷砖脱落发生在保修期限内，则属于工程质量问题，该建筑物的建设、施工单位应当对此问题及产生的侵权事件承担责任。这种情况下，商品房业主、物业服务企业或者房屋实际使用人因外墙脱落事件承担赔偿责任后，可以向建设、施工单位进行追偿。

　　另一方面，由于商品住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，相关费用不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊，业主在建筑物保修期限届满后，有承担外墙养护和维修的义务；与此同时，物业服务企业对建筑物负有管理义务，建筑物的外墙养护和维修在其管理的范畴。因此，在建筑物保修期限届满后，外墙脱落致人损害，商品房业主、物业服务企业或者房屋实际使用人不能证明自己没有过错，则应当承担侵权责任。