红网时刻12月20日讯（潇湘晨报记者 刘李）为进一步加强限价商品住房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（以下简称《办法》）于日前出台，该《办法》由长沙市发改委公布，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

　　限价商品住房指的是按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房，不含住保部门建设和提供的保障性住房。根据《办法》，限价商品住房基准价格的制定原则是以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益。《办法》对限价商品住房价格的具体构成作出了详细说明，明确限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。限价商品住房的平均利润率为6%-8%。

　　限价商品住房开发经营企业按规定计提的利润以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费四项之和为基数，税金按国家税法和有关政策规定执行。

　　下列费用不得计入限价商品住房价格：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与限价商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

　　《办法》明确，市价格主管部门负责核定长沙市限价商品住房基准价格，市住建、国土等部门配合市价格主管部门做好长沙市限价商品住房价格管理相关工作。《办法》要求，房地产开发企业应按照国家有关规定，将限价商品住房明码标价。凡违反国家明码标价等相关规定的，由市价格主管部门予以严肃查处。

　　按照程序，房地产开发经营企业将申请核价资料备齐后，由市价格主管部门采取政府购买服务的方式，委托第三方专业机构进行成本审核，由市成本调查队进行复核。此后，市价格主管部门根据开发企业申报资料和成本审核情况，制定限价商品住房基准价格，该价格也是楼盘限价商品住房均价。

　　影响

　　限价商品住房价格基本被锁定

　　长沙出台“限房价、竞地价”新政以来，先后挂牌了11宗“限价地”。近期，梅溪湖推出的3宗优质地块均为限价地，限定住宅销售价均为9970元/㎡。大王山片区3宗和雨花区挂牌的6宗土地，限定住宅最高销售价分别为8500元/㎡和7900元/㎡、7800元/㎡。

　　与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准等，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

　　今年来，长沙市政府多次升级楼市限购、限售、限价等调控政策。规定限价商品住房的利润，能促进当地房地产市场平稳健康发展。“这一调控手段能限制开发商乱涨价，政府限价让购房者享受到了政策红利，这是好事。”最近正在看房的市民黄女士说。

　　业内人士认为，长沙规定限价商品住房的平均利润率，这意味着未来两年内，长沙市的限价商品住房价格基本被锁定，波动不大，只能随着政府的地价和建筑成本的涨跌而涨跌，失去弹性。

　　开发商的利润率也被限定在6%至8%。如果算上管理费、销售费、财务费、行政事业性收费和基金等其他成本，最终的利润率可能进一步下降。“开发商在开发建设过程中，项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样，且有些成本变动大，无法核算实际决算成本。”一位不愿具名的长沙开发商表示，政府可以控制土地价格，但建筑成本等不可控因素较多，如果开发商的毛利润达不到一定比例，项目会面临一定风险，不仅现金流的压力无法缓解，也不利于企业扩张和发展。因此，要防止房企采取偷工减料方式，降低成本的行为。