2002年，长沙市民尹某通过房产中介买了一套还没办理产权证的房子，约定等产权证办下来，再办理过户手续。

　　然而2013年，一名韩姓女子却拿着房产证找上门，要求尹某腾房。见尹某不腾房，她又仗着自己是“房主”，将房子给抵押了。

　　一套房子，两个“房主”？原来，产权证下来后，原房主不仅不配合办理过户，暗地里还将房屋以“以房抵债”的形式，出售给韩某。

　　面对房主“一房二卖”的新套路，近日，天心区法院一审判决，该房子属于此前签订了房屋买卖协议的尹某，长沙市中级人民法院二审维持原判。

　　付清房款，房主却拒不配合过户

　　1997年1月17日，罗某从开发商处买了天心区某小区一套60平米的房子。但到2002年，该房屋产权证一直没办下来。

　　2002年12月19日，尹某通过房产中介公司与罗某签订《房屋买卖协议书》，约定罗某将该房屋作价8.8万元出售给尹某，并约定到时由开发商直接将产权证办到尹某名下。双方签订协议后，尹某当即支付8.3万元房款。同日，罗某将房屋交付给尹某，并过户了水电手续。

　　后来因开发商不同意更名办证，尹某与罗某又口头约定：先将该房屋产权登记至罗某名下，再办理过户手续。签订协议时，尹某还将该协议办理了公证。2009年10月，尹某将该房屋出租给了他人。

　　2010年5月，罗某取得房屋产权证。而在两个月前，尹某向罗某支付了5000元剩余房款，还支付了1000元办证费。此后，罗某却以各种理由拖延办理过户手续。

　　到2013年，事情起了变化。当年7月某天，一名韩姓女子手持该套房屋房产证，称她已购得此房，并办了房产证，要求尹某腾退房子。

　　债务纠纷，代理人将房过户给贷款人

　　已卖给尹某的房子，缘何成了韩某的？

　　原来2010年5月17日房产证下来之时，罗某以房屋作为抵押向韩某借款11万元，同时还办理了房屋抵押登记手续。

　　借款过程中，韩某的朋友李某帮韩某去看了房屋现场，发现房屋有人住。

　　而此前3天即2010年5月14日，罗某还向素不相识的李某出具了一份李某能代为买卖、过户房屋的委托书，并办理公证。

　　此后一年韩某又陆续出借了20万元钱给罗某。

　　2013年1月，罗某与韩某签订了《房地产买卖合同》，约定以欠款31万元作为房款，将该房屋抵债给韩某。

　　半年后，即2013年7月8日，第三人李某凭借此前的委托书，作为罗某的代理人与韩某签订《长沙市二手房买卖合同》，约定将房屋出售给韩某。2013年7月11日，这套房屋过户登记到韩某名下。

　　再起波澜，贷款人将房抵押给代理人配偶

　　韩某拿着房产证找尹某收房未果，又与第三人李某的配偶邓某签订房屋作为抵押的《借款合同》，并办理抵押登记手续。

　　尹某所购买的房屋，此时房产证上产权人已是韩某，且韩某又给第三人邓某设置了抵押的他项权登记。

　　为追回房屋产权，尹某将罗某、韩某、李某、邓某同时起诉到长沙市天心区法院，请求法院判决尹某与罗某签订的协议有效、李某代罗某与韩某签订的合同无效；判令罗某、韩某将房屋过户至尹某名下；判令韩某、邓某撤销房屋的抵押他项权登记。

　　法院审判

　　双方签订的《房屋买卖协议书》有效

　　长沙市天心区法院审理认为，原告尹某支付了全部房款，被告罗某交付了房屋并办理了水电更名手续，合同已实际履行，合法有效，双方当事人均应依合同约定，全面诚实履行合同。

　　罗某违反合同约定另将房屋借款抵押给韩某。但双方实际系以房抵债，其并未向罗某支付房屋价款。罗某此前不认识李某，在第一次向韩某借款时即向李某出具《委托书》，授权其随意处分房产，有违常理。罗某愿以房抵债给韩某时，韩某从未看房亦未对涉案房屋状况及是否有人实际居住等相关情况核实，系因其未尽审慎注意义务。罗、韩间的房屋买卖行为有违交易常理，侵害了尹某合法权益，属无效。

　　韩某并非抵押房屋的实际产权人，且邓某出借30多万元给韩某无银行转账凭证佐证。鉴于邓、李系夫妻关系，而李某是韩某的朋友亦系罗某处理房屋的代理人，不足以认定韩某、邓某之间存在真实合法有效的民间借贷关系。

　　天心区法院一审判决，原告尹某与被告罗某签订的《房屋买卖协议书》有效；罗某与韩某签订的《长沙市二手房买卖合同》无效；限韩、邓于本判决生效之日起一个月内办理房屋的他项权登记注销手续；限罗、韩在上述第三项判决确定的他项权登记注销后一个月内协助尹某办理房屋过户手续。一审宣判后，韩某提起上诉，长沙市中院二审驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　办案法官董娟娟提醒：

　　一、建议“二手房”买卖限于已办理产权证的房屋。

　　二、如何识别善意第三人。善意取得是指无权处分他人财产的人，将财产转让给第三人以后，如果该第三人在取得该财产是出于善意（对财产权利情况尽到了必要的审慎注意义务），并且支付了相应对价，可以依法取得该受让财产所有权，原所有人不得要求这受让的第三人返还财产，而只能要求非法处分人赔偿损失。

　　三、房屋交易中一定要与登记产权人联系确认。在房屋交易的过程中，若遇到非产权登记人（代理人）出售房屋时，建议要与登记产权人取得联系，查明授权真伪。

　　潇湘晨报记者 周凌如 通讯员 周智勇 严梓豪 长沙报道