长沙市芙蓉区人民法院受理首起因疫情引发的减免房租案，原告诉求免房租退押金

　　3月3日，在长沙市长房中庭国际内，阳曙文表示，芙蓉区法院已经受理了该起因疫情发生的减免房租案。

　　记者 杨昱 摄

　　“疫情期间不允许办公，导致我们公司推迟了10多天支付租金，没想到房东叫我们搬离，还以恢复原状、家具家电不得搬离等理由，拒绝退还剩余押金，我们只能打官司来维权。”3月3日，湖南淘法法律服务有限公司负责人阳曙文向三湘都市报反映，公司已将涉事房东起诉至法院，欲索回押金、装修损失等共计21130元。

　　目前，长沙市芙蓉区人民法院已受理此案，这也是该院受理的首起因疫情发生的减免房租案。

　　■记者 杨昱

　　纠纷   因疫情影响办公室被退租

　　阳曙文的办公场所位于长沙市长房中庭国际1301至1305室，早在2015年8月，他就与5位房东签订了房屋租赁合同，将这5套房联通后作为办公室使用。3月3日，记者来到该办公室，发现1301室内的家具、电器均已被搬空。阳曙文说，他特地腾出一间小会客室，当作自己的办公室，“就怕房东真锁门，存在1301室内的案卷取不出来，就影响工作了。”

　　据了解，受疫情影响，阳曙文的公司无法在年后正常复工，未能在合同约定时间支付房租，“经过与其他4位房东沟通，他们均表示理解，只有1301室的房东通知我们搬离。为此，公司上班后，腾空了1301室。”

　　2月18日，阳曙文通知1301室房东收房，可从1万元押金中扣除疫情期间的10天房屋租金，但剩余的押金需退还给公司。

　　“房东不但不退还押金，还提出家具家电不得搬离等无理要求，无奈之下，我们只能走法律途径。”阳曙文说，其公司诉求法院判1301室房东免除其受疫情影响、完全无法办工的2020年1月31日至2月17日房屋租金1863.6元，加上退还的押金、装修损失费等费用，共计退还21130元。

　　调查   双方各有说法，房主愿协商解决

　　随后，记者联系了涉事房东的父亲蒋先生，被告知房屋的租赁事宜都是其妻子杨女士在负责。

　　对于阳曙文的做法杨女士表示愤怒。“我们每月要交9000余元的房子按揭，本身经济压力也很大。疫情期间并没有刻意催缴房租，直到过了合同约定时间才联系他。”杨女士告诉记者，阳曙文从未主动联系过自己，也没回复信息说明情况，“作为租客，不和法定出租人联系，没有任何协商的意图，完全不知道他们逾期不付租金是什么意思。”

　　杨女士表示，自己并未要求其搬离，只是提醒其不要逾期违约，“我说话的前提是‘如租请付租金’，‘如不租了或拒付租金请搬离’。只要他说明情况、给予回复、履行约定，一切按合同办。他是在双方并未交接、达成解除租赁合同的情况下私自搬离的。”

　　杨女士说，愿意通过协商的方式解决这个纠纷。

　　目前，该案尚在审理之中。

　　律师说法

　　遇到不可抗力，是否可以减免租金？

　　湖南万和联合律师事务所李健律师认为，依据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，当前疫情影响大部分租赁场地使用，属于典型的不可抗力情形。

　　李健说，根据湖南省高院司法出台的解释，要求审判机关应根据具体案情作出相应处理，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

　　在商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。