业主能擅自出租小区的公共场地收取租金归自己吗？6月16日上午，记者从长沙市芙蓉区人民法院获悉，东成大厦小区业主委员会诉联鑫实业有限公司物权保护纠纷一案二审判决已出，法院做出了明确回答：不可以！

打赢了官司，该小区业委会主任谈俊很高兴。但由于对方没有履行支付24万元公共收益的义务，该案现已进入执行阶段。

纠纷

业主私自将大厅出租遭业委会起诉

早在2006年5月31日，开发商将东成大厦属于自己的房产所有权转让给了长沙联鑫实业有限公司，而联鑫公司也名正言顺地成为小区的一名业主。2009年5月28日，联鑫公司把东成大厦五楼、六楼整层及负一楼大堂东南角接待台部分出租给华维酒店使用，其中没有标注接待台面积，但房屋租金已包括该部分租赁的租金，其租赁期限自2009年6月1日至2019年5月31日。合同签订后，该酒店在东成大厦负一楼大堂东南角设置前台接待吧台一处，并设置固定长凳一张，用于酒店住宿接待并向联鑫公司交纳租金。

2016年1月21日，长沙市芙蓉区东成大厦第四届业主委员会成立后，在清点小区账本时发现，联鑫公司作为小区的业主，在未经业主大会授权的情况下，擅自出租小区的公共场所来收取租金，这些租金还都进入了自己的腰包。

为了拿回本该属于业主的部分，小区业委会将联鑫公司和华维酒店起诉至芙蓉区法院。

法院

业主无权私自出租公共场地

经法院现场勘验测量计算，华维酒店所设吧台和沙发实际占地面积为12.08平方米，而从东成大厦负一楼竣工图纸、房屋分层分户平面图等证据来看，该处用途均为大厅。

“东成大厦负一楼大厅是小区共有部分，应当由全体业主共有和共管，其利益也应当由全体业主共享。”办案法官审理后认为，联鑫公司作为东成大厦业主之一，显然无权将大厅东南角一部分出租给华维酒店使用。华维酒店未认真审查场地所有权的归属就签订合同，与联鑫公司的租赁行为共同侵犯了东成大厦全体业主的权益。由此，两公司所签租赁合同中关于“负一楼大堂东南角部分”条款无效，两公司应将该部分场地清空，并将占用该部分所获得的利益返还给东成大厦业委会。

虽然涉案场地包含在《房屋租赁合同》，但考虑该场地系华维酒店前台接待用，法院参考同为负一楼大堂的另一份案外人合同标准，酌情确认月租金为2000元。该利益自2009年6月1日至2019年5月31日为240000元（120*2000）。因该租赁合同已于2019年5月31日届满，故自2019年6月1日起至场地清空退还之日止的占有使用费应由华维酒店承担。

综上，2019年6月27日，芙蓉区人民法院作出一审判决：确认长沙联鑫实业有限公司与湖南华维酒店管理有限公司所签租赁合同中关于“负一楼大堂东南角部分”所有条款无效；两公司将涉案吧台及长凳清空，并将24万元公共收益返还给东成大厦业委会；华维酒店向东成大厦业委会支付场地占有费。

联鑫公司不服，提起上诉。日前，长沙中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

专家说法

这些都是全体业主所有，你知道吗？

“从《物权法》和即将实施的《民法典》来看，小区归全体业主的共有部分可分为几大块。”湖南涉外经济学院人文艺术学院法学副教授周雁武说，除城市规划之外，建筑区划内的道路、绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人的绿地除外；小区的公共设施、公共设备、公共场所以及物业管理用房是归全体业主共有的；屋顶外墙是归每一栋业主共有的；房屋专项维修基金，是归全体业主所有的；还有一部分就是，利用屋顶外墙、电梯、大堂等公共部分广告收益以及租赁收益，都归全体业主所有。

周雁武还认为，现在不少小区的架空层、夹层、转换层等被开发商或前期物业占用或出租，业主公共权益被侵犯。按照有关规定，架空层、夹层、转换层等属于公共配建，应当属于小区全体业主共有。