5月9日，在长沙市开福区盛世荷园小区业主委员会办公室内，业主均领到了600元的大红包。记者 杨昱 摄

“不知道是何原因，业委会迟迟成立不了。之前核心班子都搭建好了，但最终还是因为物业阻挠等原因难产。”7月17日，家住长沙浏阳河大道红橡华园的张先生表示，因为没有业委会，最近2栋电梯一直坏，大家也只能在群里抱怨，物业则依然爱答不理。

长久以来，长沙小区业委会成立之难颇受各方关注。早在2016年，长沙市人大代表彭光庆便提出“降低业委会成立门槛，建立监督机制”的方式来解决这一难题。今年，长沙市人大代表张治梧也提出，推广信息化手段表决解业委会成立之难。至此，业主委员会成立、运转难，在依法处置相关矛盾的前提下，开始逐步寻求到破解的途径。

探因

业主不了解、物业不配合导致业委会难产

虽然有小区喜气洋洋地发红包，但对不少长沙市民而言，这些只能算是“别人家的小区”。据了解，长沙仍有超半数小区暂无业委会组织，从而导致和物业管理企业的沟通过程中出现诸多矛盾。

“我们社区里大多是老旧小区，过去都是单位的房子，居民根本不知道什么是业委会。”长沙一位街道办工作人员透露，现在有部分老旧小区无人管理，但居民仍然不愿意成立业委会，因为他们觉得成立了业委会就要聘用物业公司，就得交物业费。

长沙市人大代表张治梧说，小区的业委会依然存在成立难、表决难等难题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”

长沙市业委会协会筹备组的负责人陈东表示，业委会的成员如果缺乏公正、奉献的大局观念，将使业委会在成立时受到无形的“软性阻力”，“由于社会各界对业委会的职能认识不到位，除了业主不了解外，物业不配合也是业主委员会难产的重要原因。在物业的阻挠下，即便成立了业委会，大多数处于无‘业’状态。”

声音

从“房客”向“业主”转化，行政力量不可或缺

在陈东看来，要破解业委会成立的困局，要推动市民从传统的“房客”向自治的“业主”角色的转化，行政的力量不可或缺。

“民众对政府的信任不能代替监督，社区问题的治理同样也要放在法制的轨道上进行。”陈东认为，不仅如此，政府还需积极引导社区进行自我管理，一手抓成立，一手抓运作，“建议明确细化业委会的职权范围，让业委会在筹备、选举、履职等各个操作环节有规可依，让街道、社区在监督指导业委会工作的过程中有法可依。”

湖南云天律师事务所杨亲辉律师建议，在业委会成立前期准备中，需加强小区基本现状及与业委会相关法律法规的宣传，让业主意识到成立业委会的重要性。

张治梧说，为了让广大业主能积极参与小区管理，《湖南省物业管理条例》第十六条规定“提倡采用信息技术手段进行表决”。上述规定，避免了在投票表决中，需要业主亲自到场的困难，适应了社会发展的需要。

而在2016年，市人大代表彭光庆便提出要降低业委会成立门槛，取消必须要双过半的规定，改为灵活的“符合条件”则可，初次选举的业委会在街道、社区的监督下开展工作，并在三年一届的换届选举中加以充实完善，使其更具代表性和广泛性。街道社区必须将辖区内住宅小区是否成立业委会作为工作重点任务，积极牵头推进住宅小区成立业委会。

“如果小区面临成立业委会难题，可以组建过渡性质的‘物业管理委员会’来临时补位，将有利于解决当前业委会成立率低的难题。”业内人士建议，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物管会，在管理的同时推进业委会的成立工作。此外，设定任职期限，由物管会牵头对小区的发展建设，包括物业管理、文化建设、邻里和谐建设等方面进行提升。

成功案例

物业自管 去年公共收益结余150万元

“炒掉老物业，实行业主自管，真的是被‘逼’出来的！”长沙东成大厦业委会负责人谈俊说，2014年6月1日，老物业在没有任何告知的情况下，将月停车费从300元一夜之间飙涨至800元，这件事成为换物业的导火线。

回想起业委会成立的艰辛，谈俊久久不能释怀。“老物业得知我们即将成立新业委会，便撕毁业主大会的公告，甚至对业主大打出手。不仅如此，少部分业主和开发商搞利益输送，通过拒绝投票等方式阻拦业委会的成立。”

“还好我们挺过来了！”2014年，新一届东成大厦业委会正式成立。2016年3月，谈俊和其他3名委员自费赴广州、深圳等大城市学习小区自治管理的经验。返回长沙后，小区召开全体业主大会，业主投票表决解聘原有物业公司。

谈及业委会成功的经验，谈俊介绍，除了管理模式的变革，业委会以实际行动“返利”于业主，“物业费从1.6元降至1.2元，自2017年起，每年都会给208户业主发红包或购物卡。最多的一次发了880元，最少也发了500元。仅去年小区公共收益就结余150万元，均来自广告、停车费和中央空调维护费等。”

和东成大厦一样，金色比华利小区也成为了成功的范本。

“原物业一直不愿花钱做维护，导致小区很多公共设施损耗得厉害，小区垃圾也随处可见。”金色比华利小区业委会主任彭女士介绍，小区是2006年竣工的，占地278亩，共有业主1724户。2016年5月，业委会从原物业手上接管小区时，账上没有一分钱盈余。

无奈之下，业委会只得先打好框架，制定例会、公章使用、财务管理、档案管理等各项制度，并借助QQ、微信群，及时向业主宣传各种政策，发布信息，处理咨询投诉。

据悉，该小区自管两年来，物业费依然保持1.2元/平方米的价格，业委会充分利用公共资源进行商业开发，为全体业主盈利了107万元，而这些公共收益最终也反哺到了小区的基础建设上。2018年，金色比华利小区还荣获了首届中国幸福社区多元共治贡献范例奖。

链接

多地相继出台政策 破解业委会困局

深圳 2020年3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》正式实施。条例修改业主大会生效和表决门槛，并降低了业委会选举门槛。通过授予统一社会信用代码证书的方式，赋予业委会法人地位，以真正实现住宅小区业主自治。

海口 2019年7月，海口市推出“12345+业主决策”电子投票平台。业主坐在家即可通过网络完成从申请成立到筹备组备案，再到表决业委会委员、议事规则等程序的投票表决。该平台为小区依法合规成立业委会、公共事务决策等提供便捷化服务样本。

南京 南京市曾在2017年出台《住宅区业主自治活动导则》，提倡聘请第三方顾问机构对成立业主大会和业主自治活动日常运作实行专业培训。该《导则》指出，第三方机构不仅可以指导业主成立业委会，还可以参与物业满意度调查，物业服务质量等评估业务。