编者按：刚刚过去的2020年，因为新冠疫情的影响，全球经济遭遇寒流，同时对于房地产行业来说也是非比寻常的一年。
长沙楼市从一季度的“冰封”，到随后的快节奏复工复产，在“房住不炒”的主基调下平稳前行，整体走出了一波追光向上、逆行破局的行情。
回顾这一年，购房者的需求是否产生变化？市场上涌现了哪些新的亮点？楼市从业者在讨论什么？红网房产频道以“追光”为名，来盘点2020全年市况，展望2021。
回望来路，不忘初心，砥砺前行。
时刻新闻记者 戴丹 长沙报道
“想不到长沙的有钱人这么多。”2020年，长沙市市民夏先生在连续“陪跑”了5个楼盘的大户型房源摇号之后，发出这样的感慨。
大户型的走俏，从湖南中原研究院发布的一组年度数据中可见一斑：2020年，长沙市内五区商品住宅主力面积段成交集中在130-144㎡区间，与此同时，120-130㎡、130-144㎡、144-160㎡、160-180㎡这四个面积段的产品实际成交占比均较上年明显提升。
（图表数据来源：湖南中原研究院）
（图表数据来源：湖南中原研究院）
过去的一年，长沙楼市需求主力由刚需向刚改、再改倾斜的趋势，得到进一步加强。
住宅：“房票+二胎”刺激大户型走俏
2020年，以绿地麓湖郡、旭辉湖山赋为代表的别墅物业热销，高端改善产品的供销近乎翻倍。
在梅溪湖，绿地推出了容积率1.1的半山低密住宅产品绿地麓湖郡，上半年项目总到访客户就接近4000组，截至11月，该项目的成交额超过18亿元。
“低于180㎡的房源基本上不考虑，最好是上200㎡，我们家两个崽，还有老人要一起住，面积小了住不下。”身为长沙“土著”的李女士，在梅溪湖周边有一栋三层楼的祖宅，考虑到孩子上学的需求，2020年底开始四处看房。
“二胎放开以后，改善型住房的需求集中体现出来，现在反倒是110㎡左右的原热销户型卖得不太好。”一位在梅溪湖某楼盘上班的置业顾问表示，2021年公司将推出230㎡以上的大平层，“问的人很多，意向客户接近上百位了。”
来自长沙新峰地产顾问机构的数据显示，2019年，长沙的大平层（含住宅和商业性质）供销量开始激增，同比2018年分别暴涨了88.6%和186.5%；2020年1-10月，虽然供应同比有明显下降，但销量依旧保持增长态势，同比上涨24.9%。
大户型房源受欢迎，在湖南中原战略发展中心总经理陈世霞看来，主要受三个方面因素影响：首先，在“限购”的宏观调控大环境之下，房票难求，客户再购买的门槛变高，因此多数人倾向一次置业到位；其次，长沙的总体房价不高，在客户能支付的范围内，更多的考虑买大来满足长期居住的需求；第三，随着二胎的放开，更多的家庭拥有1+2+2的三代同堂的居住需求，对应的户型选择亦会变大。
公寓：一“大”一“小”两极化发展
而反观公寓市场，“小”户型、性价比高的产品则仍是市场成交的主力。
据湖南中原的数据，2020年，长沙内五区成交的公寓房，有7成以上的面积段在30㎡-50㎡之间，成交单价段主要集中在0.8-1.2万之间，成交均价较上年走低。
（图表数据来源：湖南中原研究院）
事实上，公寓市场长期供过于求，库存量屡创新高，当前的供应总量已突破400万方。
因此，自2020年9月以来，一轮公寓降价热潮顺势开启：单个项目7.5折、特价房源、团购房源、装修加量不加价……各种营销手段层出不穷，对去化加速也具有一定带动效果。
来自世联行的分析专家指出，2020年，长沙大部分公寓追求面积极小化，20-29㎡的产品以低总价、低投资门槛成为新晋网红走量产品；另一方面，高端豪宅大平层开始出现，公寓产品发展呈现“两极化”。
单套最大规划面积1800㎡、最高单价逾7万元/㎡、看房验资门槛500万元……虽然商业大平层的成交业绩尚未有明显表现，但是在湘江两岸城市资源核心地带，高端大平层项目早已如雨后春笋般拔地而起。
截至目前，平安财富中心、达美公馆已开售；印湘江已取证，即将上市；长沙IFS国金宇也开始启动蓄客。
2021年：类住宅大平层有望兑现量价预期
（图表数据来源：湖南中原研究院）
“2021年，差异化的定位，有望带来量价预期的兑现。”陈世霞分析指出，目前市场上已知的商业大平层项目有13个，其中3个在售，10个待售；46%的项目分布在滨江，31%的项目分布在梅溪湖板块；绝大多数位于核心地段，并拥有核心资源。
“在商业公寓市场竞争激烈的大背景下，选择一些城市核心景观资源地段，将产品做大，购买它们既不需要房票，又具备类住宅的功能，满足相当一部分城市新贵对于置业的需求，也是一种出路。”合富辉煌湖南公司业务总经理周明很看好“大平层”产品的“钱景”。
合富辉煌目前代理销售的“大”面积产品，包括平安财富中心、IFS国金宇、中建梅溪湖等多个明星项目。
“意向购买这些高总价大户型产品的人群，大致形成了这样的客群肖像：一是家底丰厚的‘00后’，一是年龄在30岁-40岁之间的信息技术、金融等行业新贵，他们财力雄厚，核心诉求是以占有城市核心资源和居住升级为主要目标。”周明表示。
他同时指出，购买大户型产品，无论是住宅性质还是商办物业，一是要重点关注项目的综合性价比优势；二是抓住此类优质物业的入市时机，同时也应及时关注此类产品政策面的变化，防止类似禁止“商改住”政策出台后带来的交易风险。
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