首轮土拍热度高涨，二轮集中供地“由夏入冬”，三轮土拍逐渐回暖。2021年，长沙土地市场可谓是跌宕起伏，游戏规划也在不断变化，限地价、限制马甲、竞自持......

1月16日，记者从克而瑞湖南区域获悉，去年，长沙六区县土地成交面积936.1万平方米，同比涨8.9%。土地成交量超100万平方米的板块增加到7个，其中，高铁新城板块成功出圈，总成交建面232万平方米，为板块成交首位。

长沙三次集中供地情况（数据来源：克而瑞湖南区域）

限价14800元/㎡的板块达到3个

虽然有流拍，但长沙总体供销超过了往年规模。“土地供销规模为近6年最高。平均楼面价4147元/㎡，整体溢价率4%。”湖南中原地产研究院相关负责人坦言。

其中，在第一批“两集中”供地期间诞生了“楼面价最贵”与“参与最多”两个新记录。前者是南湖新城的“048号地块”。楼面成交价就高达14157元/㎡，后者是梅溪湖二期044号地块，参与摇号环节的房企高达57家，中签率仅1.8%。

从价格来看，多个板块的限价被刷新。2021年12月22日，长沙开启第三批集中供地。岳麓区市府谷山板块145号地块，住宅毛坯限价14800元/㎡，为河西目前最高限价。项目位于市府北谷山板块，最终被长沙龙湖、长沙城发集团联合摘得。

据悉，之前谷山板块的最高限价13000元/㎡。在2020年8月21日，地块被新城控股底价收入囊中，折合楼面价5700元/㎡。

数据显示，2021年，长沙限价达14800元/㎡的板块共3个，分别是中心板块、滨江板块以及谷山板块。全市来看，今年多个板块限价实现刷新，包含高铁新城板块、谷山、芙蓉北、红星洞井板块等等。土地成交量超100万平方米的板块增加到7个，其中，高铁新城板块为板块成交首位，秀峰鹅羊板块紧随其后，位居第二。

平台公司成为拿地主力

与以往百花齐放不同，2021年国企、央企等平台公司成为参赛主力。

首轮土拍中，长沙的拿地企业基本为大型国企、央企或规模民企，如保利发展、绿城、龙湖等均有多宗地入账，其中绿城还拿下了备受关注的天心区殷家冲路48号地块，该地块成交楼板价达14157元/平方米，是长沙迄今为止成交地块中单价最高的宅地。

在第二、三轮中，这种情况更是明显。从第二轮拿地的企业来看，其中城发恒伟新增土储量位居第一，长房、佰昌、金茂、建工、龙湖都有斩获。值得注意的是，在长沙首轮土拍中表现积极的绿城、旭辉、阳光城等品牌房企在第二轮土拍偃旗息鼓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此次长沙平台公司拿地，也说明拿地成员的新特点，即平台类公司对土地市场托市具有积极作用，能够防范土地市场流拍，同时也启发其他房企，可以积极和此类企业合作。

预计首批供地量质双升，房企或迎拿地窗口期

2021年土地市场已经落下帷幕，2022年市场又将如何演变？

湖南中原董事总经理胡治钢坦言，去年集中供地的加持为长沙带来了超两千万方的土地供应量，这也将为后续新房市场提供有效的供给，“从供应结构来看，单限地价和不限价地块占比扩大，给到房企开发高端品质项目打造空间，但双限地仍是主流，稳地价核心不变。”

“预计今年长沙土地市场将以稳为主，各批次间冷热波动趋缓。长沙首批土地供应将量质双升，房企或迎拿地窗口期。”湖南世联行市场知识中心分析认为，长沙土地市场将以稳为主，信贷环境边际放松，但房企整体资金链仍偏紧，加之去年长沙四季度集中放量，预计上半年土地市场难以明显回暖。

湖南世联行市场知识中心表示，首批集中供地或加大优质地块供应，并继续对土拍规则进行微调，提高房企拿地热情。对国央企及优质民企来说，上半年仍旧是拿地窗口期，“改善趋势也将强化，核心区域且有强势资源的地块将是角逐重点，而配套资源弱又无大规划带动的新区地块将遇冷，冷热分化加剧。”