红网时刻新闻12月10日讯（记者 肖依诺 视频 李赛凤 实习生 王睿昕）将自家住宅改为餐馆、麻将房，违法吗？物业服务不到位，能不交物业费吗？小区电梯里的广告收益是否公开？12月10日，长沙中院发布涉物业纠纷案件审判工作有关情况，并就生活中常见、广大业主关心的一系列法律问题，进行了答疑解惑。

问：买了小区住宅，准备把住宅用来开餐饮、作群租房，或者用来开麻将房等，合法吗？

答：如未经有利害关系的业主一致同意，那么业主擅自“住改商”的行为不合法。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。有利害关系的业主一般是指本楼栋内的业主，或者居住环境、房屋价值受到影响的其他业主。

对于违规“住改商”的行为，业主可以自行与违规业主进行协商处理，也可以申请物业公司、业委会、街道社区介入协调处理，要求违规业主改正；协商不成，业主可以向住建部门、城市综合执法部门等行政管理部门投诉，要求行政机关责令违规业主改正；也可以向人民法院提起民事诉讼要求改正。

问：房屋有开发商遗留的工程质量问题，比如漏水等，业主可以拒交物业费吗？

答：不可以。

房屋质量引发的维修、赔偿问题属于业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，而业主与物业公司之间系物业服务合同关系，不是同一法律关系。房屋存在质量问题，若房屋仍在质保期内，开发商应对所售房屋承担保修责任，或业主追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。

问：物业公司提供的服务不到位，昨天卫生都没有搞，业主可以不交物业费吗？

答：需要具体情况具体分析。

物业服务具有整体性、长期性的特点，物业服务质量需要由全体业主评价。如果单个业主动辄以服务不到位为由拒付物业费，会造成物业公司经费不足，进一步降低物业服务质量，形成恶性循环，最终损害的是全体业主权益。

故，如物业公司提供的物业服务仅是偶发性的、轻微的瑕疵（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），业主可要求物业公司及时整改，不得以此为由拒付物业服务费；如物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵构成违约的，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，业主能否减免物业费有赖于法官根据案件的具体情况，结合合同约定，针对个案进行判断。

问：小区临街道路有不少地面停车位，物业公司能否对外出租获取收益？

答：如果尚未取得小区业主的授权，物业公司不可以擅自将属于全体业主共有的地面车位对外出租获取收益。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，依法属于全体业主共有。

因此，物业公司在未依法取得相应比例的业主授权或同意，无权将属于业主共有的地面车位对外出租。应注意的是，如果车位的土地使用面积和建造成本没有纳入整个小区房屋的公摊，那么，此类由开发商独立建设且有产权的车位应认定属于开发商所有。

问：小区出入门和电梯里贴满了广告，物业该不该公开收益？小区维修资金的使用情况该不该告知业主?

答：业主对于小区的公共收益和维修资金的使用情况享有知情权。

在实践中，因维修资金使用情况未公开、业主共有部分的经营和收益情况不透明产生的纠纷和矛盾较多，根据民法典的规定，物业公司应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营和收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。如果物业公司不履行报告义务，导致业主知情权被侵害的，业主可以依法维护自己的权利。