进场费、合作费、提成费……名目超过10多项，大多业主不知这是自己的权益被侵占

　　见习记者 姜润辉 林锐新

　　长沙市金碧文华小区，社区广告牌收益由小区业主委员会自行支配。 记者 范远志 摄

　　据长沙市物业管理协会统计，长沙目前有2000多个住宅小区，成立了业委会的却不到三成。记者连日走访得知，在这三成中，有成立业委会后，通过维权使小区业主利益得到回归的小区；也有在成立业委会维权路上，坎坷不断，收效甚微的小区。

　　“物业管理中的黑洞有多深？别以为你每个月交纳的物业管理费用就是物管公司的唯一收入，物业的灰色收入至少有10项。”长沙某小区“维权斗士”揭物业行业的灰色收入与潜规则时表示，“业主在维权过程不仅要与物业斗智，还要斗勇。”

　　维权样本

　　炒物业

　　公共收益回归业主

　　长沙市雨花区金碧文华小区曾经是长沙市业主维权的样本，从反对开发商擅改小区规划，到业委会审计小区账目、炒掉老物业招聘新物业，公共收益回归业主。

　　忽然听闻小区规划被开发商随意更改、小区公共收益被物业侵占，2000多名业主从茫然失措，到出现领头羊，选出业主委员会据理力争，长沙市金碧文华小区的业主们在几年的时间内，就一步步走向有组织的理性维权博弈。对于这个小区来说，坚韧和强势是业委会成功的法宝，而他们的经历也告诉大家：业主才是小区的主人。

　　该小区业主最乐于谈论的是当年业委会对公共收益的夺回之战：小区原物业对小区广告、摊位出租、停车位等公共收入据为己有、躲躲闪闪不愿公开，业主则坚持将公共收入归还业主。

　　2010年，该小区业委会召开业主大会表决同意，炒掉原物业公司，邀请称心如意的“保姆”，同时成立审计三人组，逐步理清物业的经济账。业委会将小区的公共资源委托物业公司进行经营管理，业委会负责监督，并按比例收回经营所得，所得收益由业主大会审议分配。由此业委会每年能结余近40万元，用于公共设施维护和业主集体活动。

　　坎坷维权

　　筹备业委会“步步惊心”

　　收效甚微

　　由于私划停车位、改变规划建设游泳馆牟利、小区内经营餐馆污染扰民等问题，长沙君悦香邸小区的业主也在通过业委会维权，但经历了近2年的暗战、甚至两度闹上法庭后，最终收效甚微，利益与猜疑笼罩着业主维权道路的每一步。

　　“每次召开业主大会，总有不少人缺席，一年都难组织一次。在业委会成立之路上，开发商、物业、业主代表、普通业主、街道办往往带有各自诉求，每一方都想实现利益最大化。”参与当年筹备业委会的该小区业主聂泳培说。当年业委会筹备组成员中街道办、居委会、开发商各占1席，另有8名业主代表。为了让拥护自己的人进入筹备组，一场围绕8个席位的争夺战展开，筹备组成员互相猜疑、攻讦，甚至扒出业主代表的私生活议论，还没开始维权，内部阵容就出现了分化。

　　同时，成立业委会还有来自开发商和物业的阻碍，甚至还牵扯到相关政府部门。“小区业委会选举，其实是开发商、物业、业主多方之间的利益博弈。我们小区物业是由开发商指定，业主想炒掉这个物业，难上加难。”聂泳培说，小区业委会筹备两年仍未成立，业主与街道办也渐生矛盾，甚至两度将街道办告上法庭。

　　揭秘

　　灰色收入清单

　　●装修、保洁、绿化等公司进场费；

　　●在电梯投广告、搭台布展、摆摊设点等广告费；

　　●废品收购、送水公司等合作费；

　　●商户入驻小区后所得利润的抽成费；

　　●虚报电梯、公共照明、水箱等维修费；

　　●减员工作人员吃空额；

　　●降低绿化频率打主意；

　　●私划车位收费；

　　●变卖业主资料；

　　●截留业主水电费，挪为私用并赚银行利息；

　　●……

　　物业灰色收入不少

　　业主法律意识不够

　　“别以为你每个月交纳的物业管理费用就是物管公司的唯一收入，算得出来的都是细账，名目多，利润大。”长沙市雨花区金碧文华小区业委会某业主委员称，物业的灰色收入至少有10项。

　　“很多业主根本不知道哪些是属于自己的权益，意识不到合法利益被隐性侵占。”聂泳培说，法律知识的普及是业主维权的第一道门槛。甚至在当年有业主维权时，有个别业主因为忙工作而无暇顾及小区公共事业，这也是很多小区上班族的无奈之举。

　　如果要维权，法律规定只能以业主大会或者业主委员会为单位，而这也无形中成为了一道难迈的门槛。“破解小区业委会困局，应对现有的法律规则进一步细化，比如规定开发商不提供资料会接受怎样的处罚、业委会成员接受开发商或物业贿赂如何处理。”聂泳培说道。

　　律师说法

　　小区公共收益须全体业主投票支配

　　本报金牌律师团曾盺律师团队杨双律师介绍，小区的公共收益是指物业公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。

　　常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池的经营收入；部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。

　　小区公共收益是全体业主共有的，具体如何支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。如果由物业或者业委会代为管理，代管方需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。如果小区有业主委员会，可通过业委会出面要求物业公布收益，有盈余则需返还业主；如果小区未成立业委会，业主可联合申请仲裁或提起诉讼，获取分红。

　　业主维权的前提在于明确物业公司的管理权限，什么是物业公司可以自行决定处理的事情，什么是必须征得业主大会或业主委员会同意才能决定的事情。

　　“业主难维权的症结，在于业主对于个人的权益很重视，也愿意花时间处理；但对于“公家”的利益往往不重视，不愿意花时间处理，导致召开业主大会和成立业主委员会虽然有法可依，但能真正成立的少之又少，即使成立了也存在力量弱、人手少等问题。”杨双说。

　　互动

　　如果您所在小区也遭遇过类似问题，或者您对小区物业管理有何法律困惑，不妨拨打本报96258热线或者微博@Hi都市报，本报业主维权律师团将为您提供法律解读和支招。