针对物业管理机构鱼龙混杂、优质物业服务不多的现状，市人大代表龙凤舞经过一个多月的深入调查，昨日向市十四届人大三次会议建议——

　　出台长沙物管条例将多方共赢

　　长沙的物业服务起步于上世纪90年代初，20余年来在促进城市经济发展、加强社区管理、提高城市居民生活质量等方面发挥了重要作用。 长沙晚报记者 王志伟 摄

　　长沙晚报讯（记者 周小华）“业主认为物业管理不到位甚至缺失，而物业公司却认为自己‘拿的卖白菜的钱操的卖白粉的心’，大家互不满意。”针对长沙优质物业服务不多的现状，市人大代表龙凤舞经过一个多月的深入调查后，昨日向市十四届人大三次会议提出建议：尽快出台《长沙市物业管理条例》。

　　调研：一个多月跑十余个社区和相关单位

　　长沙市的物业服务自上世纪90年代初起步，经过20余年的快速发展，在促进城市经济发展、加强社区管理、美化社会环境、提高城市居民生活质量等方面，发挥了重要作用。但“物业服务作为一个新兴行业，在发展过程中，难免会出现问题和矛盾。”龙凤舞自去年11月以来，先后到市中级人民法院、市住建委、市住房保障局、雨花区法院、新星小区、同升湖小区、芙蓉苑小区等十余个社区和相关单位进行调研，广泛了解物业管理的现状。

　　龙凤舞告诉记者，数据表明，长沙市现有注册物业服务企业1081家，其中一级资质企业38家、二级资质92家、三级资质951家。管理各类物业项目3000余个，总面积累计达1.5亿平方米，新建商品住宅全部实施专业化物业管理，全市物业管理覆盖率已达75%，从业人员10万余人。

　　调查中，广大市民迫切希望有关部门进一步完善和规范物业服务市场，及时出台相关条例，进一步明确业主、开发商、物业公司的责、权、利，以促进全市物业服务行业的健康发展。

　　现状：物业管理机构鱼龙混杂

　　龙凤舞在调查中发现，长沙的物业管理服务仍存在市场竞争环境需改善、优质物业服务不多、从业人员素质亟待提高、业主大会制度尚未成熟、行业社会公信依然缺乏等问题。业主与物业公司的矛盾时有出现，市中院的数据显示，仅2014年前11个月，长沙各级法院审理此类案件2246件。

　　在调查中，龙凤舞发现一个“守摊现象”：长沙的物业管理市场，大部分物业服务企业并不是通过招投标进入物业市场的，而是隶属开发商的下属企业，大部分物业服务企业与开发商是“父与子”的关系。“他们依附于开发商，实际上只对开发商负责，存在严重的建、管不分的现象。”龙凤舞说。

　　龙凤舞还发现，目前长沙市的前期物业收费标准政府指导价还是多年前定的，另外，收费率普遍较低，只有少数小区的物业服务收费率达九成以上。因此，全市物业服务企业大多处在微利或亏损的边缘。

　　另外，目前许多住宅小区的共用部位、公用设施设备急需维修养护和大修、改造，物业公司根本无力进行，造成物业管理难度大，业主意见也大。

　　建议：尽快出台《长沙市物业管理条例》

　　“应根据长沙实际情况，尽快出台《长沙市物业管理条例》。”龙凤舞认为，只有立法，才能依法理顺物业管理体制，明确各部门职责，形成齐抓共管的格局。

　　龙凤舞建议，市政府要组织相关部门出台《长沙市物业服务收费管理实施办法》、《长沙市物业服务企业考核办法》、《长沙市物业维修基金使用细则》等配套性文件。通过完善制度，做到物业管理服务有法可依、有章可循。《中华人民共和国物权法》以及最高人民法院的相应司法解释和住建部一系列部门规章、规范性文件纷纷出台，加上全国大部分省市结合当地实际情况，制定了物业管理地方性法规，目前全国已逐渐形成了一个较完整的物业管理法规体系，为长沙市出台相关政府规章提供了良好的法规环境。

　　对话代表
　　
　　期待长沙物业管理有法可依
　　
　　长沙晚报记者 周小华
　　
　　作为一个与物业管理这一产业毫无关联的市人大代表，龙凤舞为何要花这么多功夫、下大力气去进行调研，并向大会提交相关建议？昨日，记者特地专访了龙凤舞。
　　
　　记者：您为何要这么辛苦去调研与自己工作毫无关联的一个行业？
　　
　　龙凤舞：物业管理关系着千家万户。我在履职期间，许多市民向我反映了物业管理方面的问题，由此引起了我的关注。我在调查中发现，随着房地产市场的快速发展，各类住宅小区越来越多、面积越来越大，其综合性和专业性也越来越强，现行的以条线为主的管理体制，已远远无法与之相适应。由于客观原因，目前物业主管部门、街道、社区、业主委员会对物业服务企业的监督还比较滞后。
　　
　　记者：出台《长沙市物业管理条例》，您觉得应从哪些方面着手？
　　
　　龙凤舞：《长沙市物业管理条例》应该要维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。相关条款的制定，应该从“物业交付与前期管理”、“业主自治管理”、“物业管理服务”、“物业的使用与维护”、“监督与管理”以及“法律责任”等方面入手。比如要解决物业服务企业与房地产开发商的“父与子”关系问题，应明确新建小区销售房屋前，房地产开发企业应当依法通过招标形式，确定具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
　　
　　记者：您在调查中发现，很多小区没有成立业主委员会。您认为该如何解决这一问题？
　　
　　龙凤舞：业主委员会之所以成立不起来，要么是部分居民抱着“事不关己”的心态，要么是开发商从中设置障碍，当然还有其他一些原因。业委会成立不起来，就会导致物业公司在日常工作中与业主缺乏沟通和监督，导致物业维修基金使用难、物业服务费调整难等问题。要解决这一问题，业主入住面积比例达到50%以上的、业主入住户数比例达到50%以上的、自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到25%以上的小区，都应该成立业主委员会。
　　
　　记者：近年来，物业维修基金受诸多因素影响使用不畅。这一问题该如何解决？
　　
　　龙凤舞：物业维修基金用于共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修基金的，应由业委会和社区共同审批。如果出现可能危及业主生命和财产安全的，可以按应急维修程序支取使用维修基金，待安全隐患处置妥当后，维修基金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。