业委会成立难，各种设备维修难，宠物扰民很无奈……城市小区管理面临的众多问题，令不少小区居民头痛。11月上旬，长沙市雨花区召开全区物业管理改革工作会议，在全省率先启动物业管理改革，力求破解物业管理难题。

　　小区物业管理乱象环生

　　家住长沙市河西阳光新城小区的周先生很无奈：小区的电梯坏了很久，却一直没有维修好。究其原因是小区维修基金动用难。

　　对于城市小区居民而言，这样的烦恼不少。近年来，物业矛盾纠纷逐年上升，并每年呈现大幅度增长。

　　“以我所负责的小区为例。4月份的时候，小区电梯故障停运，业主要求修理。但是，按照规定必须有三分之二的业主签名同意才能取用维修资金。7个月过去了，签名依旧没有办下来，电梯故障也就一直搁置。”雨花区景环小区的业委会主任邓奇志感到颇为无奈。

　　此类问题不一而足。居民有怨言，物业感到委屈，政府也很被动。如此一来，事件堆积和恶性循环导致问题越来越多。

　　物业管理方法手段落后是关键

　　小区纠纷为什么会如此多？雨花区改革办专职副主任周智婷认为，关键还是目前物业管理的方法和手段落后。“住宅小区日渐增多，居民利益诉求多元，物业行业发展水平不高，业主物业消费意识欠缺，相关法律法规和管理制度滞后，衍生的矛盾和纠纷也日趋突出。”

　　比如，成立业委会是管理好小区的一个重要途径，但是按照现行的管理规定，业主大会必须全体业主参加，还必须获得二分之一业主的同意，导致小区很难成立业委会。“目前，大部分城市70%的小区都没有业委会。”

　　在现行规定下，每动用一笔物业维修资金，都要受三分之二的限制，这实际上也很难做到。

　　出现问题时，开发商和物业之间相互推诿，也是值得注意的。很多开发商在建筑时用材粗糙，导致地板开裂、屋面外墙渗水等问题。当开发商交房后，出现这些问题，业主就回来找开发商和物业公司，两者又互相推诿。

　　率先推出30条改革新举措

　　“物业管理改革，是难啃的骨头。我们不仅要改革到底，还要实施到底。”雨花区委书记邱继兴说。

　　“这次率全省之先，改革共有30条。有3个特点：系统地改、从源头改、规范地改。”周智婷介绍。

　　针对当前部分小区物业管理不到位、不规范的实际，区委、区政府坚持问题导向进行改革。

　　从组织体系建设上改。在住宅小区建立党组织、业主委员会、业主监事会，实行“小区党组织、业主委员会、业主监事会、物业公司”四方联动的工作机制。同时，对通过制度规范物业维修资金使用和归集、物业行政监管，建立物业矛盾纠纷的调处机制，设立区、街（镇）两级物业纠纷调处中心，培育物业管理法律服务援助队，在区人民法院设立物业纠纷专业合议庭，确保各类物业纠纷投诉能得以及时、合理、依法调处。

　　从规范服务上改。坚持依法推进，规范物业服务企业的进驻、退出和考核评价机制，强化物业服务企业对物业管理区域的公共安全事务责任，尤其加强电梯维保和安全管理方面的责任。加强街道（镇）、社区对物业服务企业的监督考核，并将考核结果作为对物业服务企业信用等级评定的重要依据。通过设立星级物业评定和“失信企业名单”，激励物业服务企业规范管理、提升服务，形成良性的竞争和发展。

　　从日常监管上改。加强基层物业管理专业力量，成立街道（镇）、社区（筹委会、村）物业管理办公室，强化区、街、社区三级监管。加强行政监管和行业监督，积极探索实施开发建设单位交纳房屋质量保修金，从源头上保护广大业主的切身利益；建立物业管理承接查验机制，探索第三方专业机构参与物业承接查验，以明晰开发建设方和物业服务企业对房屋及附属设施的质量责任，防止因责任不明而引发物业矛盾纠纷，损害业主利益。

　　据介绍，为更稳妥推进物业管理改革，该区在整体规范物业管理的基础上，选取了40个不同类型的住宅小区开展物业管理改革试点。

　　长沙市住建委主任范焱斌说：“希望通过这次改革，找到一条合适的物业管理新路，为营造更好的城市人居环境作出新贡献。”