两年未收房 他因未缴物业费成被告 业主：新房存漏水 开裂等问题

物业：房屋主体结构没问题 物业费从约定交房之日起算

　　“收房时发现一堆问题，到现在也没解决，物业还要我交物业费。”长沙市民雷先生最近很闹心，没领钥匙也没签字收房的他，因为没有及时缴纳物业费，陆续收到了物业的律师函与法院的传票。他很愤怒：“两年没收房的损失我都没有索赔，现在反而被他们倒打了一耙？”

　　■记者 李成辉

　　【业主】连钥匙都没拿，凭什么收取物业费

　　雷先生在开福区复地崑玉国际小区购买了一套新房，与开发商约定在2014年收房。在验房环节却发现，房屋存在漏水、开裂等问题，雷先生便拒绝了收房，并要求开发商立即进行整改。

　　让他没有想到的是，这一整改就是两年多时间。更让他愤怒的还有，在刚刚过去的两个月，他先后收到了来自物业的律师函与法院的传票。

　　律师函指出，截至2017年6月30日，雷先生拖欠物业管理费15799.5元、滞纳金20703.55元，共计36503.05元（滞纳金按约定的0.3%/天计算），并要求他在收到律师函后于2017年6月15日以前缴清拖欠物业费。雷先生算了算，一共是35个月的物业费，也就是说，从2014年7月开发商交房后，物业就开始计费了。

　　据了解，雷先生的房屋面积150平方米，总价160多万元，再加上车位以及其他税费，这套房子共花费近200万元。他委屈地说，作为业主，自己连钥匙都没有，这两年也没有享受到物业提供的服务，凭什么让自己缴纳物业费？而且，由于开发商整改不力，导致自己不能按时收房，否则用于出租也是一笔不小的收入，“没向他们索赔，反而被倒打了一耙。”

　　【物业】开发商交房当日起，开始计取物业费

　　8月29日上午，记者来到复地崑玉国际小区看到，雷先生的房屋内确实有多处水渍痕迹。“一下雨，就会漏水，这两年至少整改了七八次，但毫无效果。”雷先生说。

　　在房内的墙壁上，还张贴了一份“复地崑玉国际项目空置房检查记录表”，检查日期最早一次是2016年2月14日，最近一次是2017年8月16日。小区物业工作人员介绍， 所有未收的房内都会张贴，工作人员定期检查后进行记录。

　　该小区物业费究竟是怎么收的？“严格按照《物业管理条例》规定收取。”物业工作人员告诉记者，在开发商交房当日起，就开始计取物业管理费。他们在交房前就开始提供物业服务了，例如小区的清洁、园林的养护等工作，因此房子交付时就应该收取物业费。

　　那么，房屋质量如果存在问题，又能否交房？在小区业主提供的购房合同上，第八条“关于房屋交付验收”中提到，在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外），不影响双方办理房屋交接手续。

　　“不属于房屋主体结构的问题并不影响正常交房。”复地崑玉国际开发商相关负责人表示，也就是说，在约定交房之日，房屋如果没有主体结构问题，交房手续默认完成，“具体怎么解决等周四再进行协商”。

　　律师说法 两个独立的法律关系要区分

　　湖南江海洋律师事务所李晓龙律师认为，上述事件中存在两个独立的法律关系，一个是雷先生作为房屋买受人与复地崑玉国际楼盘开发商之间的商品房买卖合同关系，另一个是雷先生作为业主与该小区物业管理公司之间的前期物业服务合同关系。如果该楼盘的开发商与物业管理公司不存在主体的同一性，那么开发商对雷先生因除房屋主体结构以外的房屋质量问题导致的违约责任，就不可以作为雷先生欠缴物业管理公司物业服务费的抗辩理由。另外，物业管理公司通常会对已经达到房屋交付标准但业主未实际入住的房屋，在房屋交付后或者达到交付标准后的第一年按照收费标准的50%-70%收取物业服务费；满一年后，则按照标准全额收取物业服务费。