《湖南省物业管理条例》明年1月1日起施行，省人大常委会昨日召开新闻发布会进行解读

　　反对者不超过三分之一 可使用物业维修资金

　　长沙晚报记者 彭玮蔚

　　7月19日，省十三届人大常委会第五次会议表决通过了《湖南省物业管理条例》（以下简称《条例》），并将于明年1月1日起施行。《条例》聚焦物业管理矛盾最集中、社会关注度最高的内容，以期对社区物业管理中的“急、难、愁”问题“对症下药”，引发了社会各界的广泛关注。昨日，省人大常委会召开新闻发布会，对《条例》进行了权威解读。

　　10名以上业主可联名申请筹备首次业主大会

　　难点1业委会成立难

　　去年，位于雨花亭的万博汇小区曾经筹备过业主大会，但由于多种原因，最终不了了之，小区业主委员也没有成立。在实际操作中，业主大会成立是一件很棘手的事情。

　　“物业管理中，最关键的两大利益主体是业主和物业服务企业。没有业主大会，业主们感到自己都是一盘散沙。”省人大常委会环资委副主任委员石光明表示，目前全省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会，而这个30%左右的小区，业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。业主自治水平低是湖南物业管理工作中一个突出问题，也是此次物业管理立法要着力解决的主要问题。

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　　《条例》对于推动这个问题的解决有明确的规定。以前召开首次业主大会，要求交付使用的物业专有部分建筑面积占到建筑物总面积50%以上。《条例》增加了两种情形，即交付使用的物业专有部分建筑面积占到建筑物总面积30%以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；交付使用的户数占到总户数50%以上的。“具备以上条件之一的，就可以召开首次业主大会会议。”石光明说。

　　《条例》明确规定业主也可以申请筹备首次业主大会会议。符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，10名以上业主也可以联名申请。这就较好地保障了业主成立业主大会的诉求。

　　物业维修资金使用可采取异议表决方式

　　难点2维修资金使用难

　　物业专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金，被称为“养老金”。随着住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。不少市民表示，物业专项维修资金本来是业主的钱，但业主自己使用起来却困难重重。

　　“物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业专项维修资金的管理和使用，关系到物业的安全、正常使用和保值增值，是人民群众普遍关心的热点难点问题。”石光明说，为什么难？主要难在使用条件。根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，专项维修资金的使用由业主大会决定，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。这就是“双三分之二”的规定。

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　　为解决专项维修资金使用难的问题，《条例》作出了两项制度设计。“针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况规定了应急使用制度。”石光明说。《条例》第五十五条规定可以应急使用五种情形：物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况；电梯故障；建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。“专项维修资金启动应急使用的程序不同于一般使用程序，可以不经过业主‘双三分之二’表决同意，直接申请使用维修资金。但是组织应急维修前后仍有相应的审核和公示程序，《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第二十六至第二十九条作了明确规定。”石光明表示。

　　同时，《条例》规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。《条例》第五十六条规定：“业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议表决方式投票表决。”并在《条例》第五十六条第二款对采取异议表决方式的具体操作和相关要求作了规定。为便于业主监督，《条例》规定异议表决方式投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。

　　车位不得以只售不租为由拒绝出租

　　难点3 每天回家停车难

　　因为小区车位紧张，家住阳光100小区的市民陈先生每天回去都要抢车位。“一般来说，晚上10时以后小区里面就没有位子了，只能停在马路边，既怕被警察抄牌，又担心车子的安全。”陈先生说。而在长沙，这样的例子并不在少数。

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　　《条例》明确，“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”，并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”；规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以此来满足业主的多层次需求，最大限度地保障业主的权益。同时，第五十条第二款重申“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有”。

　　同时，《条例》对物业管理区域内设定禁止行为进行了明确。针对业主反映强烈的犬只扰民、犬只伤人问题，条例还专设一条规定对犬只管理进行了规范，业主、物业使用人饲养犬只的，应当依法养犬、文明养犬，不得损害他人的合法权益。

　　不得擅自提高物业服务收费标准

　　难点4：物业与业主权利义务协调难

　　家住城南的市民周小姐表示，他们从2015年入住小区，对小区管理很不满意，曾就小区内卫生环境差向物业反映，但物业未能处理。去年3月，她家被盗，损失1万余元，案件至今未破。物业公司也没有一个说法，所以她家拒缴物业管理费。如今，因物业公司服务不到位，导致业主不愿交纳物业费的现象时有发生。

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　　《条例》明确物业服务企业的公示义务。物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用；约束物业服务企业的涨价行为。物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

　　《条例》规定了相应的督促机制。规定业主委员会应当督促业主交纳物业服务费；还规定业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。

　　《条例》规定，业主认为物业公司服务不到位，可以向业主委员会反映，向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉。也可以申请人民调解组织进行调解。如物业服务企业履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的，还应依法承担相应法律责任。

　　星城夜谈

　　打好业主自治这张牌

　　袁云才

　　反对者不超过三分之一，就可以使用物业维修资金，这是本次通过的《湖南省物业管理条例》中最抓人眼球的亮点之一。这种异议表决方式，把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，是一种管理上的创新。它不仅提高了使用维修资金的决策效率，而且更利于调动业主参与小区管理的主动性和积极性。

　　以往对使用维修资金进行表决时，总有一小部分业主抱着无所谓的态度，有的干脆弃权，要征集到占建筑面积及业主总数三分之二以上的“赞成票”并非易事。但实际上，很多弃权者并不一定是反对，而是因为主人翁意识不够，或者对于该笔维修资金的确切用途及使用必要性并不十分清楚。而今以统计“反对票”的方式进行表决，势必促使业主们深入地了解表决内容，进一步增强业主自治意识，使维修资金及时用在刀刃上。

　　细读该《条例》，有很多规定是利于激发业主自治、维护业主权益的。比如，10名以上业主可联名申请筹备首次业主大会，门槛很低，使一盘散沙的新业主们能在短时间内找到“娘家”，产生“主心骨”；“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”，从制度上防范炒作、投机行为，利于缓解业主停车难的问题。总之，打好业主自治这张牌，是解决物业管理中“急、难、愁”问题的关键所在。