东成大厦自管后公共收益猛增 长沙已现三种小区自管模式

2019年1月29日，长沙东成大厦利用公共收益结余，给每户业主发880元红包。  记者 杨昱 摄

“一轮红包雨过后，很多人知道了小区的公共收益，也开始关心小区的建设，这也是我们的初衷。”2月22日，三湘都市报记者就长沙市芙蓉区东成大厦给业主发880元红包一事，专门采访了该小区业委会主任谈俊。他告诉记者，小区的公共收益结余得益于自管之路的尝试。在谈俊看来，“小区的管理总不能都是物业包干吧？为何不试试其他管理模式？”

■记者 杨昱

矛盾激化

停车费猛涨至800元/月

老物业被业主炒掉

长沙东成大厦位于芙蓉中路繁华地段，寸土寸金，光是一年下来的停车费都是一笔不小的数字。提起小区自管，也还得从停车费讲起。

“为何要炒掉老物业，自己来管理小区，真的是被逼出来的！”谈俊说，2014年4月1日，小区第四届业委会刚成立不久，老物业在没给任何通知的情况下，就将300元/月的停车费涨到了350元/月。本来业主们是不服的，想着只涨了50元，也就忍下了。可哪知道，才过了两个月，停车费又涨了，这次直接翻了一倍多，要800元/月。

业主们群情激愤地来到物业公司办公室讨说法，业委会也与物业公司高层进行交涉，却被当面回复“停不起就不要停”。谈俊说，“就是这一句话，让大伙炸毛了，纷纷跑到物价部门去讨说法。”

事后，芙蓉区物价局介入，提出了500元/月的折中建议，却被物业公司负责人当面否决。由此，也引发业主在停车场堵了一星期的门。

“也正是从这个时候起，我们业主意识到小区的诸多问题，比如设施老化、维修基金已用空等，更别说公共收益去了哪里。”谈俊说，老物业除了收物业费外，每月还违规收取灭老鼠费、分摊费等费用，当时物价部门也证实了其违规性。

小区的基本设施急需更新，维修基金却被掏空，难道要每户去凑钱解决问题？谈俊和业委会、监委会的成员们商量后认为，小区需要自救。为此，他们开始自学法律条文，与做律师的业主探讨各类问题，还去广州、深圳等地学习先进的管理经验。2016年3月，小区召开全体业主大会，业主表决与物业公司解聘。

探索自管

让热心业主成立物业公司，小区走上自管之路

炒掉了老物业，东成大厦的业主希望像发达地区的小区一样，实行自管。可是，这种想法却没有得到社区的支持，小区要运转，必须重新招聘一家物业公司。该如何实现业主自管？谈俊与同事们商量后，决定打“擦边球”。

“我们聘请了一家新的物业公司，还签订了内部协议，1年内给他们3万元物业费，但小区的实际管理得由业委会来负责。”谈俊说，这种“借壳”的方式，让业委会自管小区有了实践经验，也慢慢摸索出了很多宝贵的管理经验，光2016年的公共收益结余就达到了64万元。

第一桶金入账，小区对电梯、水管、房屋渗水等问题的维护，就有了资金保障。很快，与新物业公司的一年合同到期后，业委会没有续约。

“我们去深圳学习时，发现有自管小区自己成立了公司，10多年都没有出现问题，觉得可以拿来一试。”谈俊说，他们请小区的热心业主去工商部门注册成立代持公司，即好邻居物业公司。接着，业委会与该公司签订合同，通过公司化运营来实现了业主的自管。

“业委会没有法人地位，无法签订用工合同，通过成立这样的代持公司，很好地解决了报税问题。”谈俊说，假如业委会成为了法人，代持公司也就可以功成身退了。

积极维权

努力拿回小区公共部分的管理权

东成大厦小区虽变相地实现了业主自管，但地下停车场等公共区域的管理权并没有在全体业主手中。为了实现业主利益最大化，业委会也走上了维权之路。

“我们调查发现，小区的原开发商因没有进行年检，被吊销了执照。之后，原开发商法人成立了另一家公司，还把小区地下停车场的大部分产权转移到了新公司的名下。”谈俊认为，小区负一层的地下车位应属于公共附属设施，该区域应该由物业公司来管理，可现在的实际管理者却是一位业主。

该如何来破局？东成大厦小区业委会选择了诉讼维权。在小区业委会办公室，记者看到，几大捆信封已经装好，里面都是与小区架空层、转换层、地下车位等公共部位相关的内容。这些信将逐级向上级投递，最终目的是拿回属于全体业主共有的财产。

“法治越来越好，我们的很多诉求也得到了法院的支持。”谈俊表示，希望这些努力能够得到回报，真正实现小区业主的利益最大化。

盘点

长沙三种小区自管模式

小区走自管之路，凭的是什么？对此，已从事小区治理20多年的专家舒可心认为，是自由的市场让小区管理有了更多的选择，“在自由市场下，我们可以请到专业的绿化、保洁、保安公司，物业公司的实际地位也就跟着下滑。”

目前，在长沙，存在着三种小区自管模式。

“公司化运营”模式

以东成大厦小区为代表。由热心业主成立代持公司，即物业公司，公司专门聘请一位职业经理人，并架设各个分支主管。每年年末，职业经理人会对来年的工作造预算，待业委会和监委会审核通过后，便根据预算的金额如数下拨。各主管需要做好自己分管的部分，还需将情况向物业经理人汇总。其中，业委会的主要职责还是监管财务，监委会则确保整个运转过程是合法依规的。

“聘请物业经理人”模式

以金色比华利小区为代表。业委会通过招聘职业经理人，组建物业管理团队，来维护小区的日常管理。所有的财务、主管以上人员，都由业委会直管；下面的员工则由物业服务经理直管。小区的预算会由职业经理人来规划，业委会在审核后，召开业主大会进行决议。

“业委会自成物业公司”模式

以城市花园小区为代表。该小区业委会主任涂克望介绍，他们会在业委会中推选出一个人做经理，然后成立物业办公室，通过去外地取经，学习小区的管理经验，再通过实践，成为这个行业的专家。