162.7万方！长沙商业公寓存量达近两年最高

公寓同质化现象严重，租金回报率较低 创新产品，差异竞争才有出路

市民正在位于开福区的阳光城檀悦选购公寓。   记者 卜岚 摄

“在售的公寓已经进入清盘阶段，部分14层的49m2户型将进行特价处理，折后单价仅为12222元/m2，比原价降低了近10%。”在开福区的某楼盘置业顾问李先生看来，今年公寓的确不好卖，降价或成为换量的手段之一。

105.8个月、149个月、16.8个月，这是湖南中原地产给出的长沙写字楼、商业、商务公寓的去化周期。其中，至今年6月末，商办公寓存量面积为162.7万平方米，达近两年最高。

供销比1.81，客户观望情绪增加

从“投资热点”到“风光不再”，长沙公寓市场正逐渐“退热”。

“今年上半年项目剩余10套公寓，即便降价清盘，也鲜有人问津。”岳麓区蔷薇国际的置业顾问邹女士介绍，该公寓项目2017年10月开盘以来，仅售出46套公寓，“今年2月起，为了清盘，我们将40-60m2的公寓均价下调至7500元/m2，但销量却并不乐观。”

由于住宅限购，从2017年开始，长沙公寓市场迎来一波销售热潮。数据显示，2017年公寓年成交量达97万平方米，首次出现供不应求的现象，价格每平方米破万元；受到市场量价均好的刺激，2018年公寓供应量近160万平方米，公寓市场呈现井喷式供应，成交量也达到近年之最，为123万平方米。

不过好景不长，今年上半年供过于求现象加剧。湖南中原地产研究院数据显示，今年上半年长沙公寓市场供应量为88万m2，同比上涨76%，成交面积49万m2，同步下跌11%，供销比为1.81，这也意味着销售放缓，供销剪刀差持续增大。

“去年，商务公寓成交量达到近年最大值。客户大量消耗，今年周均来访量较去年下半年下滑显著。随着市场上大量公寓项目上市，客户选择面增大，观望情绪还将继续增加。”一位品牌房企负责人认为，目前公寓同质化现象严重，而且租金回报率较低，“近两年公寓价格一直维持在12000-13000之间，投资回报率低让不少购房者望而却步。”

创新产品，差异竞争才有出路

严厉的调控政策下，各楼盘面临着“破冰战”。不少创新型产品也应运而生，凭实力赢得了一席之地。

今年3月，运达集团在长沙首推均价高达40000/m2的大平层公寓，短短的十几天时间里，成交额逾12亿，总价6000万元/套的泳池花园复式公寓也被抢购一空，随后四次加推，屡推屡罄。据悉，此次引发抢购的运达公寓户型都是450m2、900m2、1320m2的大面积，总共仅有100套。这样全系大户型的项目，在长沙尚属首创。

龙湖新壹城推出的“双钥匙”公寓，2019年上半年以3.29亿元成交额位居长沙公寓销售排行第三。该产品将39平方米的公寓打造成为2套完全可独立使用的套房式空间，从而实现购买一套住两户，投资收益大幅增加。

此外，LOFT公寓、写字楼改公寓、 类住宅等都是同质化下“突围”的产品，受到了购房者的青睐。

“随着去年长沙楼市高歌猛进，公寓类产品价格也水涨船高。一般某个区域内的公寓价格，比新建商品住宅价格高出2000-3000元，价格并不具备优势。”业内人士分析，目前，地段、地铁、品质精装等已成为在售公寓项目的共性，从单价值点突出到多价值点叠加，可复制性强，无法避开红海竞争，因此差异化创新将成为关键。湖南省经济地理研究所副所长、经济学家王义高认为，未来市民真的不需要房子，只需要居住，定制化公寓还有酒店式公寓，养老公寓是未来房地产非常有前景的机会，“以后大量的房子是在租赁市场，希望开发商开拓思路，严格仔细考量未来公寓式发展在中国房地产过程中的新机遇、新发展。”（记者 卜岚 实习生 陈海明）