长沙市车站北路附近的万象新天小区，电梯口贴满了各式各样的广告。   记者 卜岚 摄

电梯广告收入、快递柜运营费、通信运营商入场费……近年来，小区的“钱袋子”越来越鼓了，但对绝大多数业主而言，公共收益却依然是笔“糊涂账”。收入多少钱，花了多少钱，还剩多少钱，全不知情。

实际生活中，小区公共收益都从哪些地方来，最后落入了谁的囊中？

来源

公共收益多元化，包含广告费、停车费等

小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。主要包括公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。近年来，随着入住率的提升，小区成为商家的“广告阵地”，公共收益也日渐多元化。

8月6日，记者走进长沙车站北路的万象新天小区，映入眼帘的首先是正门的广告橱窗，里面粘贴着某品牌凉茶的广告海报。而在单元楼中，不仅一楼电梯等候区装有一台广告机，电梯厢内更是设有九个广告位，张贴了商场开业、教育、楼盘等类型12张广告。

“你看看我们小区，广告多得可怕。”万象新天业主周女士苦笑道，前一阵子小区还是铺天盖地的整形广告，现在又换成了楼盘广告，“广告机也在循环播放着白酒、理财、家教等宣传信息，物业公司安装这些广告没经过业主同意，广告费我们更是没见到一分钱。”

同样，在位于车站北路附近的王府花园，公共收益的渠道也十分丰富。8月7日，记者来到该小区发现，小区内不仅有电梯广告，还放置了多个快递柜与直饮净水机。据业主透露，小区入口处的会所和内部游泳池均都包给了社会经营机构。

账本

大型小区仅电梯广告收入一年就至少有十余万元

公共收益从哪来，经查询便可知。但具体多少钱，却鲜少有人了解了。

“一块电梯框架广告价格为90元/周，电子滚动屏价格为50-60元/周。”湖南成美广告公司的朱经理表示，他们常直接与物业接洽，具体的广告收费会根据小区规模、区位以及业主层次进行浮动调整。

业内人士为记者粗略算了一笔账，单以电梯广告费为例，电梯内一般会安装4-6个框架广告位，而广告公司支付给小区的电梯广告位租金，以每台电梯为单位计算。目前长沙住宅小区内的电梯广告租金为1500-1800元/台/年。大型小区动辄有十几栋住宅楼，一栋楼一般有三四台电梯，仅电梯广告收入一年少说也有十余万元。

而这仅仅是小区公共收益的冰山一角。去年5月，长沙香颂国际小区的部分业主要求小区物业公开近几年的小区公共收益，业主们表示，他们粗略计算，加上电梯间广告、户外广告、车库停车费用等，十年间，香颂国际小区物业的公共收益有4000多万元。

金帆小区是典型的老小区。说起小区内的公共收益，梁先生直呼：“之前并不知晓还有一笔巨款属于业主共同所有！”他给记者举了个例子，之前，因为开发商和业主之间存在经济问题，最终将几处房产给予业主共同所有，“而现在这些房产出租出去，仅租金就是上百万。”

记者调阅相关资料得知，金帆小区仅租赁给诺贝尔幼儿园的场地就有2923平方米，已经租了十来年，每年的租金达20万元。而岳麓区阳明山庄小区，光是每年出租给会所的场地租金收入就高达15万元。

业主

近九成业主不了解小区公共收益状况

小区公共收益到底该归谁？按《物权法》规定，小区公共收益应当属于全体业主。不过，由于收益账目不透明，久而久之，这就成了一本糊涂账。

为进一步了解小区公共收益现状，记者发布了线上问卷调查，共收到长沙三湘小区、惠通才郡、新运公寓等业主的394份调查问卷。调查问卷显示，近九成受访者所在小区并未公示公共收益明细，超六成居民表示并不了解“小区公共收益属于业主所有”这一规定。

“公共收益？听说过，但从未实际受益过。”谈及公共收益，家住长沙市天心区创远景园的刘女士有些茫然，她表示自去年搬进小区以来，就未见过有收益明细公示。

金色山庄小区的业主朱女士则表示，从小区成立第一届业主委员会开始，就一直要求物业公司公示公共收益的明细，但是物业公司一直都没有给出相应的收支明细，为了这事业主们多次找过银盆岭街道银双社区。

物业

公共收益的收支是个敏感问题

在很多小区，公共收益常常是个敏感话题，不少物业都避而不谈。

“不好说，我们小区基本上没有公共收益，也不存在公示明细了。”长沙芙蓉区一小区物业负责人透露，很多小区公共收益都不会详细公布，直接用在了维修等事项上。

8月1日，在位于长沙劳动东路附近的新城新世界物业办公室，当记者以业主身份咨询公共收益问题时，该物业公司一位相关负责人显得有点不耐烦，他表示公司半个季度会公开一次公共收益明细，其中占比较大的是公共停车场地租金、电梯广告费。

该负责人介绍，今年上半年公共停车场租金收入约167万元，占总收入近九成，然而人工成本支出便达130万元，“小区公共维修等支出需要一大笔费用，没有多余的公共收益发给业主。”

对于公共收益这本账，有的小区不愿多说，有的小区却算得明明白白。

“去年公共收益结余共150余万元，除了占收入‘大头’的中央空调费外，还有22万元的广告费和10万元的店面、房屋出租费。”长沙东成大厦小区业主委员会主任谈俊介绍，从2017年起，小区每年有约140万元的收入。

谈俊坦言，收入除了用于大厦维护改造，还能给业主发福利，“每年都会给208户业主发红包或购物卡。最多的一次发了880元，最少也发了500元。业委会每月都进行了财务报表公示，业主都有权查账复核。”

“2019年小区公共收益结余的80万元中，除了路面停车位收入21万元，其余收入来源为小区停车位、公共用房和电梯广告。”长沙开福区盛世荷园小区业委会主任谢永辉介绍，公共收益在维护小区的公用设施设备之后，结余的款项业委会就考虑提取部分资金派发给业主，让他们也能分享到小区公共收益的红利。

提醒

业主可通过3种方式维护知情权

《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

若物业管理存在不合理现象，业内人士建议，业主可以通过三种途径来维权：

一是尽快召开业主大会，成立业主委员会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途；

二是向物业管理行政主管部门投诉、举报，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正；

三是联合业主直接向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配。