唐文宏（文中人物均为化名）是长沙一名房屋中介，他给一名急于出售房屋但又没有卖房资格的客户，出了一个主意，即，该客户与自己的妻子假离婚，让其中一人与买方假结婚，以夫妻财产过户的方式，将房产过户到买方名下。

近日，长沙望城区法院公布了该案件的判决结果：此案中涉及的购房、借贷协议均无效。并向相关部门发送了司法建议书，建议职能部门对房地产中介从业人员加强管理。

该案中隐蔽的“操作手法”是怎么被发现的？涉及的借贷协议又是怎么一回事。

去年下半年，长沙一中介让买卖双方“假结婚”以转让房屋产权，不料节外生枝，引出借款纠纷，最终三方皆白忙一场。

8月27日，长沙市望城区法院公布了这起案件的始末。

房屋差价将全部作为中介佣金

2020年下半年，张斌夫妇想抛售名下一套房屋，但受限于“取得不动产权证未满4年不能出售”的房屋限售政策，两人无售房资格。为了卖房，夫妇俩向从事房产中介多年的唐文宏进行了咨询。

唐文宏做出保证，称一定能将房子卖出去。唐文宏向张斌夫妇介绍了自己的计划：让卖方夫妻“假离婚”，由其中一人与购房者“假结婚”，这样就能以夫妻财产过户的名义把房子过户到购房者名下；之后再与购房者离婚，就能将房子顺利卖掉了。

夫妻俩闻听后表示同意，当即委托唐文宏以85万元的价格出售房屋，实际成交价高于85万元的部分全部作为唐文宏的佣金。

不久，江西姑娘彭宛经人介绍，找到了唐文宏咨询买房事宜——彭宛急于购买婚房，但她还未取得长沙市购房资格。

唐文宏马上向彭宛推荐了张斌夫妇的房子，并向对方介绍了自己的计划。

签完合同，买方担心有隐患

彭宛和男友看房后非常满意，经过一番讨价还价，谈好购房价为106万元。2020年11月24日，唐文宏以张斌委托代理人的身份与彭宛签订《房屋买卖合同》，彭宛交付了5万元购房定金。

签完合同回家，彭宛越来越不安，觉得“假结婚”一事不靠谱：自己买房是为了结婚，但现在需要先办一次假结婚，将来与男友登记结婚时婚姻登记表上会被填上“离异”；此外，万一对方不同意离婚怎么办？考虑到其中的种种隐患，彭宛打起了退堂鼓。

听说彭宛想反悔，唐文宏称如果毁约，此前交的5万元定金不会退还。

彭宛则声称自己首付款不够，没办法履行合同，并称如果不退定金自己就报警。

唐文宏于是再次向她承诺，声称自己有过做结婚过户的经验，不用担心交易风险。此外，唐文宏还提出愿意先借一笔钱帮助对方支付首付款，等房屋办完过户再还。

经过唐文宏的反复劝说，彭宛打消了解除合同的念头。

在唐文宏的安排下，张斌与妻子办理了离婚手续，房屋产权由夫妻共同所有变更为张斌单独所有。张斌与彭宛登记结婚，将房屋产权变更登记到彭宛名下。彭宛拿到不动产登记证书后，立即与张斌办理了离婚登记。

唐文宏按照先前与卖方的约定，将购房款中的85万元给了张斌夫妇，并支付了3万余元过户费用。

借款纠纷，买方被告上法庭

此前唐文宏曾提出愿意先借一笔钱帮助彭宛支付首付款，等房屋办完过户再还钱。

于是，由唐文宏的妻子容蓉出面，与彭宛签订了一份借款合同，向彭宛的银行账户转账19万元。彭宛连同借款，将共计106万元的购房款转账给唐文宏。

所有手续办完后，唐文宏夫妇要求彭宛归还19万元借款。

但在意外获悉房屋差价高达21万元后，彭宛提出想少还借款。容蓉不同意，持借条将彭宛告上了法庭。

长沙市望城区法院审理认为，本案中为了规避国家政策红线获取不当利益而实施的一系列掩人耳目的行为违背公序良俗，在此过程中所签订的合同均为无效合同。唐文宏不能据此赚取21万元房屋差价，容蓉支付给彭宛的19万元名为借款，实为购房差价，其诉讼请求不能支持。法院依法驳回了容蓉的全部诉讼请求。

将按程序撤销房屋转移登记

长沙市望城区人民法院向相关部门发送了司法建议书，建议职能部门对房地产中介从业人员加强管理，对以夫妻更名方式办理不动产变更登记的情形加强审查。相关职能部门表示，将按程序撤销张斌与彭宛之间的房屋转移登记。

本案中，房产中介为赚取高额差价指使买卖双方规避城市住宅商品房限购、限售政策，最后得不偿失。而购房者、售房者的诸多行为违背公序良俗。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

因此，违反住宅房屋限购、限售政策签订的购房合同、售房合同，即使通过规避国家政策的方式办理了不动产变更登记，房屋仍有被返还的风险。

另外，从法律角度看，离婚动机不影响离婚效力，也就是说“假婚姻”存在真风险。实践中“假离婚”“假结婚”假戏真做引发的纠纷不少。通过婚姻变动办理不动产变更登记，对婚姻家庭可能造成威胁。