在长沙开福万达广场，商场内多数楼层客流量稀疏。

近日，王健林以500亿元价格打包出售48座万达广场，其中包括长沙开福万达广场，这也是万达集团继2023年以来第三次大规模资产出售。消息发布后，人们纷纷将目光聚焦到已经出售的万达广场上。被打包出售后，它们将何去何从？

客流稀疏，部分区域出现空铺现象

长沙开福万达广场，曾经是长沙的商业地标之一。2013年9月27日正式开业，开福万达广场由大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等组成，号称是当时长沙功能最齐全、档次最高的综合商业项目。

如今，商场往日的风光已经不再。5月27日17时，长沙开福万达广场，商场内多数楼层客流量稀疏，部分区域甚至出现“空铺”现象。开福金街作为项目核心商业街，超过40%的商铺处于关闭状态，玻璃橱窗上“旺铺转租”的告示已泛黄卷曲。

在大碗先生开福万达广场门店，即便是到了饭点，也依然人流稀少，“门店一天大概能有五六十桌客人，整体客流量不高。”该门店的工作人员介绍。

不仅仅是餐饮门店，其他业态也是门前冷落。在商场一楼的“太空星际乐园”儿童游乐区，无人问津。同样，在三楼的“1号机长超乐场”，十几台抓娃娃机整齐地排列在一起，设备稍显陈旧，也鲜少有人停留。

商场更换了房东，但运营团队没有变化

此次交易的背后，也折射出商业地产行业的深度变革。传统重资产模式在电商冲击、消费习惯改变等因素下，正面临生存困局。

据戴德梁行数据显示，2024年，长沙甲级写字楼空置率达32.7%，租金环比下跌8.4%，商业地产整体承压。

“目前我们商场的日均客流量在三四万人左右，空置面积约为3000多平方米。虽然万达易主了，但只是房东发生了变化，我们运营团队并没有变化，招商和签约的流程还是一样。”大连万达物业管理有限公司长沙分公司相关负责人表示，相比前几年，商场的租金一直在下降，最高点的时候租金达到300元/平方米/月，现在比如4层的商铺，租金约为120元/平方米/月。

“随着IFS国金中心、梅溪湖步步高、富兴世界金融中心等新的商业综合体的崛起，客流被严重分流。相比之下，开福万达业态单一，缺乏差异化竞争力，难以留住消费者。”业内人士认为，此外，电商和外卖平台的普及改变了消费者行为，尤其对服装、电子产品等标准化商品冲击显著。

优化会员系统与精准营销，增强用户黏性

事实上，万达广场的“卖卖卖”早已不是新闻。

据不完全统计，过去两年，万达出售超过30座万达广场。2023年、2024年，上海金山万达广场、广州萝岗万达广场、湖州万达广场等均发生股权变更。

据一名万达广场的管理者表示，万达过去依赖“自持物业+租金”的重资产运营，虽能沉淀优质资产，但也会抬高杠杆，轻资产转型是必然选择。

业内人士指出，对长沙开福万达广场而言，交易后的发展取决于两大因素：一是运营升级成效。万达需加快业态调整，引入首店、快闪店等新兴业态，提升体验式消费占比；同时借助腾讯的技术支持，优化会员系统与精准营销，增强用户黏性。二是资本运作空间。太盟投资等机构擅长资产证券化，未来可能推动长沙万达REITs发行，进一步盘活资产。若能实现上述目标，长沙万达有望在3—5年内重塑竞争力。