律师：被占面积只能计入公摊面积，业主可要求退房

“凭什么拿我家的厨房预留面积服务整栋楼业主啊？”近日，长沙市民刘女士致电三湘都市报称，去年她在山与墅楼盘购买了一套公寓房，当时置业顾问推销时说公寓入户处有预留厨房面积。收房时却发现，她这一户型的预留厨房面积，被整栋楼的通风口给占掉了2/3。

让刘女士气愤的是，开发商并不认为此行为有欺诈和不妥之处。交涉期间，曾承诺给包括刘女士在内的该户型业主补偿6年物业费，后面又矢口否认。记者为此展开了调查。

■记者 李成辉

投诉：预留厨房面积被占

去年3月份，刘女士一家在金星北路山与墅楼盘购买了一套住宅性质的公寓房。

“置业顾问推销房屋时说，房间内入户处有预留厨房面积，可方便业主做饭。”刘女士介绍，可是到了去年12月31日收房时，他们04户型的业主却发现，公寓入户处根本没有预留厨房面积。原本应该是空白的地方，被一堵水泥墙占据，“刚好将厨房面积占掉2/3。” 经询问得知，这堵水泥墙里面包裹的是该栋楼的通风管道，这让04户型业主们很愤怒。

记者在刘女士提供的购房合同上看到，她购买的商品房建筑面积45.54，其中套内面积33.08，共用面积与共用房屋分摊建筑面积12.46。而刘女士找装修师傅测量发现，通风管道占用面积大约在1，套内面积实际也只有30。

“占用面积不算大，但被通风管道占用后，厨房就只能往客厅里推，很不方便。”刘女士坦言，有厨房能做饭是选择该公寓的一个主要原因。如果当初知道是这样，也不会买这个房子。

同样购买了这一户型的业主黄先生还担忧，被占据的面积到时候究竟该怎么算？万一不算入公摊，他们又该找谁去评理？“那样的话，不就是拿我们的厨房预留面积去服务整栋楼业主了吗？”

回应：月底前给业主答复

让业主们感到气愤的是，开发商的出尔反尔。交涉期间，开发商曾承诺给刘女士这一户型的业主补偿6年物业费，后面又矢口否认，“现在房屋卖完，已经人去楼空。”

针对刘女士反映的情况，3月20日，记者联系到楼盘开发商湖南永宏实业有限公司。公司行政部工作人员蒋女士表示，具体情况他们还不十分了解，目前已经安排工作人员着手进行调查，“3月底之前一定会给业主一个答复。”

蒋女士解释，当初楼盘销售为委托的第三方销售公司，销售公司在售楼过程中采取了哪些措施，他们并不知情。

蒋女士表示，他们已经就相关情况联系对方核实，通风管道设置是否合理，他们也联系了建筑公司，“等所有情况搞清楚，他们会第一时间告知业主。”

律师说法

通风管道占据的面积

依法不能计入套内面积

湖南江海洋律师事务所李晓龙律师认为，首先应确定该预留厨房面积是否已计入刘女士所购公寓的合同约定建筑面积。刘女士可根据商品房买卖合同所附的房屋平面图以及购房时所获得的相关户型营销资料进行判断。如该预留厨房面积确实在房屋平面图中有所体现，并计入了合同约定的建筑面积，则刘女士有权以所交付房屋套型不符合合同约定为由拒绝收房，并追究开发商的违约责任。

对于所产生的面积误差，合同有约定的从约定，合同无约定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持……

如该预留厨房面积并未在合同所附的房屋平面图中有所体现，只是在相关营销资料中出现或置业顾问对此曾有过口头说明承诺或样板间确实存在预留厨房面积，则开发商涉嫌存在诱导、欺诈销售。

那么，被通风管道所占据的面积该怎么算？李晓龙律师表示，被通风管道所占据的面积依法不能计入套内面积，只能计入公摊面积。