制图/ 任筱

　　红网长沙县站8月2日讯(分站记者 涂丽)“见或不见，就在那里，不去不来。”这或许是很多业主之前对物业维修资金的直观感受。物业维修资金被称为房屋的“养老金”，但一直以来，这笔购房时强制缴存的专项维修基金，也因启用难而遭吐槽，矛头更直指“相关法规可操作性不强”。

　　7 月1 日起，《长沙市物业专项维修资金管理办法》正式实施。长沙县也将参照市区的做法，提高物业维修资金的使用率，破解维修基金使用难题，其中包括对电梯故障，消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等五类重大安全隐患或紧急情况维修开辟绿色通道。

　　资金缴纳 设立业主自缴系统和专项账户

　　案例：2013 年5 月，苏先生看中了星沙大道某楼盘的商品房。购房时，该楼盘收了苏先生首付款的同时，一并代收了物业维修资金以及契税等，售楼中心置业顾问表示该项目购房就是这样的要求，并且长沙也是这样的规定，这让苏先生觉得不合理。

　　解析：2011 年1 月1 日起，长沙县推行物业专项维修资金业主自缴系统，保证资金归集规范。

　　长沙县住房保障局相关负责人介绍，自2011 年1 月1 日起，长沙县全面推行物业专项维修资金业主自缴系统，归集方式改为由业主在办理房屋预告登记前自主缴存到专项账户。同时，调整维修资金缴存标准，对2011 年以后取得商品房预售许可证的楼盘，实行按面积缴存物业专项维修资金的制度，并明确“房地产开发企业不得代收物业专项维修资金”。

　　方便了业主快速办理缴存业务，长沙县住房保障局与长沙银行、建设银行、工商银行、中国银行、农村商业银行五家银行进行合作，每家银行设置归集网点3 家以上，归集网点覆盖星沙、泉塘、榔梨、暮云等片区。

　　资金使用 一个项目五年内一次性表决

　　案例：2007 年李先生住进了泉塘某楼盘的楼梯房，去年，楼房外墙有些地方墙漆脱落，露出土黄色的泥砖。当时物管提议使用物业维修资金修补外墙，并上报了总公司，再要求收集所有业主意见后，送交给政府审批。近期，该小区楼盘楼梯间又出现了问题需要再次申请使用物业维修资金。然而，由于过程太过麻烦，物管一拖再拖。

　　解析：今年元月份长沙市人民政府第一次会议通过《长沙市物业专项维修资金管理办法》，并于7 月1 日起实施。参照市区做法，对“同一物业管理区域内全体业主受益且单项物业维修、更新和改造项目费用在三万元以下”的维修项目，长沙县也将推行一次性表决模式。

　　一次性表决模式采取由“双三分之二”以上业主一次性表决的方式使用维修资金，通过业主一次性表决方式决定的维修资金使用方案有效期限不得超过五年，且期限内使用维修资金的总额不得超过本物业管理区域维修资金归集总额的百分之五。

　　紧急情况 可启用“绿色通道”

　　案例：近期，松雅湖畔某楼盘两部电梯坏了一星期。小区业主找物业了解情况，物业称电梯毛病比较大，提出的解决办法是“动用住宅专项维修资金”，但要求全休业主都签名。

　　解析：根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第二十三、二十四条规定。电梯故障，消防、电力、供水、供气功能故障，部分设备严重损坏，危及人身安全和发生房屋使用安全等五类紧急情况，维修资金应急使用可直接从受益业主物业专项维修资金账户中划拨维修款项。

　　应急维修使用程序：首先，物业服务企业、业主委员会或者相关业主向物业办提出书面申请。物业办再立即组织相关单位现场勘察；经勘察需要维修的，物业办通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修，按照核实的维修费用百分之五十划转到维修单位；维修项目竣工后，物业办应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后，将维修费用余额划转到维修单位。