(公开资料上，宣称中粮北纬28°容积率为0.35)

(中粮北纬28°效果图：三期别墅)

　　红网长沙8月5日讯（记者 喻向阳 实习生 文蕾）驱车从长沙市汽车西站出发，沿雷锋大道直走，进入望城区境内约三公里，人们大都会看到左边，树叶葱绿，里面别墅成群。
　　
　　这里就是长沙观音谷房地产开发公司（下称观音谷公司）开发的楼盘——“中粮·北纬28°”别墅群。
　　
　　资料显示，观音谷公司属长沙中粮地产开发有限公司（下称“长沙中粮公司”）绝对控股，而长沙中粮公司为上市公司中粮地产（000031）的全资子公司。
　　
　　而就是这样一家拥有上市公司血统的房地产开发公司正陷入一场官司，2013年7月19日，“中粮·北纬28°”业主冷世伟、郝宏欣、彭建军诉观音谷公司隐瞒容积率、涉嫌合同欺诈，要求解决购房合同，赔偿损失。
　　
　　发布公告：容积率0.4
　　
　　中粮地产披露的信息显示，2006年11月，长沙中粮公司与中联重科（000157）合作成立观音谷公司，长沙中粮公司以现金入股占股30%，中联重科以土地入股，占股70%。
　　
　　2007年，中粮地产发布公告，中联重科将所持观音谷公司68％股权转让给长沙中粮，上述股权转让完成后，中联重科持有观音谷公司2％股权，长沙中粮持有观音谷公司98％股权。
　　
　　2010年，中粮地产再次发布公告称，长沙观音谷目前主要从事“中粮·北纬28°”项目的开发运营。该项目占地总面积1163亩，容积率0.4，建筑密度为24.5%，绿地率为53%，总建筑面积约为27.20万平方米，产品以独栋和双拼别墅为主，预计总投资171340万元，目前已进入一期主体工程施工阶段。
　　
　　业主购房，“受了欺骗”
　　
　　从2010年8月底开始，开发商观音谷公司相继在多个媒体刊登促销广告，宣传该楼盘项目是“全资源小独栋”高端别墅项目，总占地约1163亩，规划建筑面积为30万平米（即容积率0.4以下）。
　　
　　业主冷世伟禁不住“容积率0.4”、“高端别墅”、“中粮地产”等广告词的诱惑，于2010年下半年，在楼盘一期开盘时，花了300多万元，买下一幢面积300多平米的独栋别墅。
　　
　　但当他与观音谷公司签订《商品房买卖合同》后发现，楼盘二期开盘售房时，新产品说明介绍与之前的简介内容上有明显不同：建筑面积从约30万平米增至78.71万平米，容积率也从0.4变成1.02。
　　
　　这让冷世伟、郝宏欣、彭建军在内的许多业主感觉“受了欺骗”。
　　
　　上诉法院，求判退房
　　
　　2011年11月，上述业主遂委托律师进行调查。
　　
　　律师调取了望城区规划局《关于观音岩住宅小区规划方案的批复》（望规发【2007】79号）文件，得知望城区规划局已应观音谷公司申请，于2007年6月14日，核定观音岩住宅小区（即中粮•北纬28°住宅小区）的项目总用地面积为79余万平方米，总规划建筑面积为72余万平方米，容积率为1.02。
　　
　　冷世伟认为，2010年9月，观音谷公司楼盘开盘以及同年11月与业主签订购房协议时，均隐瞒了这一重大情况，“为达到促销和牟利目的，仍宣称小区规划建筑面积为30万平方米，容积率低于0.4，导致我们被蒙蔽做出了错误判断。”
　　
　　2013年7月19日，冷世伟、郝宏欣、彭建军状告到了长沙市望城区人民法院，请求法院撤销购房合同，判令观音谷公司返还原告已付全部购房款，赔偿经济损失。
　　
　　部委航拍，容积率调整
　　
　　记者从法庭上获得的一份观音谷公司《民事答辩状》显示，2006年11月1日，望城县国土资源局与观音谷公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定宗地总面积为775638平方米（即1163亩），容积率为0.45，并相应办理了《国有土地使用权证》。
　　
　　此后，观音谷公司项目第一期建设启动，实际也是按照该容积率实施的。
　　
　　《民事答辩状》称，国土资源部、住房和城乡建设部两部委在一次土地资源监控卫星航拍时，发现观音谷公司开发的项目一期容积率过低，不符合住宅用地的容积率指标必须大于1.9的规定，于是2011年1月30日，根据《望城县十二届政府第三十三次常务会议纪要》（[2011]1号）关于容积率调整和补缴地价的决议，观音谷公司与望城区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，补充协议明确约定将项目的容积率由原合同约定的0.45调整为1.02。
　　
　　《答辩状》称，而一期开盘销售是2010年9月，此时的广告宣传依法当然也只能遵守和执行2006年签订的《国有土地使用权出让合同》。“可见，广告宣传的容积率系依据合法有限的国土使用合同做出，并无虚假说明，更不存在原告所诉故意隐瞒之说”。
　　
　　观音谷公司还认为，容积率固然是消费者购房时参考因素之一，但绝非对合同订立及房屋价格有重大影响的因素。因此，公司的广告宣传内容依法并不构成要约，不具备合同的约束力。
　　
　　今天上午，记者致电观音谷公司，负责宣传口的相关负责人电话处于无人接听状态。这几天，长沙中粮公司副总经理郭斌电话也一直处于停机状态。
　　
　　容积率被调整，怎么维权？
　　
　　近年来，开发商调整容积率导致业主集体维权的事儿时有发生。
　　
　　2013年6月6日，网友“漫步云霄”就在红网百姓呼声发帖称，长沙五矿·万镜水岸开发商要把容积率从3.0违建到3.64。长沙市规划局原副局长顾湘陵案轰动一时，据公开报道称，长沙有95个楼盘，因开发商贿赂顾湘陵，发生了容积率调高、楼间距缩小等变化。
　　
　　那么业主遇到开发商调整容积率后，怎么维权呢？
　　
　　湖南和润律师事务所律师黄勇在电话中表示，业主发现开发商容积率被调整后，要尽快咨询律师，维权是有时效性，有的还涉及合同的撤销，业主从知道之日，只有一年的撤销合同时效，因为过了时效就没胜诉权了。
　　
　　他还说，因为容积率涉及到小区业主的共同利益，小区业主应该团结，共同维权，这比业主单独维权要好。此外，业主要走合法的途径，通过协商、诉讼的形式解决。由于容积率的调整，涉及到规划、国土等政府行政部门，所以建议权利受到损害的业主，请专业的律师为其维权。
　　
　　延伸阅读：
　　
　　容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。