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岳塘区人民检察院根据一体化办案机制，以市人民检察院的名义，向省人民检察院提请抗诉。今年10月13日，省高级人民法院接受省人民检察院的抗诉理由，依法对原判予以改判。
11月22日，岳塘区人民检察院向我们披露了这一案件的全过程。
房产易主转租户无处收租
2001年5月31日，张晴交了两万元押金，和原“兴隆公司”（化名）签订了一份租赁合同。合同约定，她以每月7000元的价格租下兴隆公司位于雨湖区中山路街道解放南路上一处200多平米的房子，租期为10年，从2001年7月1日起至2011年6月30日止。合同上提到“一方违反本合同，另一方有权终止合同，违约方并须承担违约责任”等内容。
9天后，张晴以每月1万元的价格将这处房产转租给美发店老板马晓玲（化名）。租赁期为6年，自2001年6月20日起至2007年6月19日止。也就是说，这一转租行为可为张晴带来每月3000元的收入。
可她的美梦很快就破灭了。2002年初，张晴租下的这处房产换了新主人。兴隆公司因在外拖欠债款，债权人之一的某建筑工程公司（法定代表人为汤立）向市中级人民法院申请执行。很快，这处房产被拍卖给冯某等人。2002年10月，汤立（化名）以个人名义从冯某等人手中转移房产，成了这处房产的新主人。这些变动让张晴收租受阻。
法院执行期间，按理说，马晓玲应将每月7000元的租金交给执行部门，剩余3000元交给张晴。可2002年7月至2004年10月31日，张晴却经常未能收到租金。
更让张晴闹心的是，汤立和马晓玲两人竟撇开自己，另外又签订了一份租赁合同，租赁期限为2004年11月1日起至2012年10月31日。马晓玲每年给汤立12万元租金。
在这个复杂的产权变更过程中，一件“小事”值得一提。2002年的6月3日和7月12日，市自来水公司两次向兴隆公司发出欠费停水通知单。因当时房屋产权正在变动期，为保证马晓玲的美发店正常营业，张晴要马晓玲为兴隆公司先垫付8000元水电费，并承诺这笔水电费会从马晓玲当月应交租金中扣除。而张晴则当月未向兴隆公司交纳7000元租金。
张晴没想到，这合情合理的善意之举，却成为她往后12年诉讼过程中最关键的一环。
多次诉讼是否违约成关键
2003年3月24日，汤立向雨湖区人民法院提起诉讼，请求确认兴隆公司与张晴于2001年5月31日签订的房屋租赁合同，从该房屋所有权转移至汤立之日起无效；并要求张晴返还房产转移后，她从马晓玲处收得的部分房租款。同年6月10日，张晴认为汤立这是侵权和违约，提起反诉。雨湖区人民法院对两案合并审理。
雨湖法院审理认为：张晴与兴隆公司、张晴与马晓玲签订的合同均合法有效，汤立经合法途径取得了房产所有权，因此以上两份合同对汤立、张晴、马晓玲均有约束力。2002年6月，张晴未依约按时交纳租金，属于违约行为。法院判决：解除张晴与兴隆公司、张晴与马晓玲签订的《转租合同》；张晴与马晓玲负连带清偿责任，在判决生效之日内支付汤立租金25000元。
张晴不服，认为这个判决对主要事实认定错误，适用法律错误，于是向市中级人民法院提起上诉。经审理，除对支付汤立租金的数额有变动之外，其他判决结果与一审无太大差异。
仍不甘心的张晴多次向市中级人民法院申诉，并向湖南省高级人民法院申请再审。2009年1月19日，湖南省高级人民法院作出民事裁定，指令湘潭市中级人民法院再审本案。市中级人民法院组成合议庭再审了本案，并于2009年7月30日将本案发回雨湖区人民法院重审。
这次重审的结果仍然未发生实质改变。张晴再次向市中级人民法院提出上诉。2012年6月27日，湘潭市中级人民法院审理认为，汤立在取得房屋产权的同时，也获得了房屋的债权，所以应返还张晴租赁合同时所交的押金。但仍认为2002年6月，张晴未依约按时交纳租金的情况构成违约。
张晴不服，向湖南省高级人民法院再次申诉，但被驳回。2013年10月，无计可施的张晴向市人民检察院提出抗诉申请。
根据一体化办案机制，岳塘区人民检察院民行科以市人民检察院的名义向湖南省人民检察院提请抗诉，并得到了肯定和支持，湖南省人民检察院向湖南省高级人民法院提起抗诉。
抗诉成功12年诉讼获改判
湖南省人民检察院认为，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。首先，根据《拍卖合同》、《房屋转让协议》和《补充协议》以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，张晴未交付2002年6月份的租金并同意由马晓玲垫付水费的行为，是基于原出租人兴隆公司此时不再是房屋所有权人，而执行法院或者新的房屋所有权人亦未通知或告知承租人房屋产权变更的情况下，为避免停水给次承租人造成经营损失而采取的自力救济措施，具有正当理由，在法律上属于无因管理。而张晴与房屋产权人之间，形成了张晴应向房屋产权人交纳7000元房租，和房屋产权人应向张晴返还8000元水费的互负债务的法律关系，享有债务抵销权，故张晴的行为不构成违约。
既然张晴行为不构成违约，那么汤立作为房屋出租人就无权单方解除合同。据“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同和转租合同所约定的权利义务仍然对张晴、马晓玲和房屋产权继受人汤立具有约束力。自2004年3月至2007年6月19日转租合同期满间，马晓玲应向张晴每月交纳房租3000元。转租合同期满后，尽管马晓玲未与张晴继续签订转租合同，张晴未提出收回这处房屋，马晓玲也未明确表示不再承租，而是继续使用，应视为形成了事实上的转租关系。因此，2007年6月19日至2011年6月30日，张晴仍享有每月向马晓玲收取3000元转租费的权利。
今年10月13日，湖南省高级人民法院作出判决，认为湖南省人民检察院抗诉理由充分，判定汤立返还张晴房屋转租费26万余元。
判决书上最后一句“本判决为终审判决”让张晴的心落了定，奔波12年，她总算等来了法律的公正。
来源：红网
作者：冯叶 陈嘉伟
编辑：王津 实习生：杨滋
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