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每月月供少还百余元
去年9月，陈女士在星沙某楼盘购置了一套120平米的住房，总价47万元。她在星沙民生银行贷款27万元，方式为等额本息还款，期限为10年。当时的贷款年利率为7.2%，这是银行在国家基准利率基础上上浮10%之后的年利率。“国家定下来的是基准利率，各银行可以在此基础上进行上浮和下调。”民生银行工作人员介绍，“是上浮还是下调，是根据楼盘的不同，元旦开始，贷款利率根据基准利率会变化，不过上浮的还是要上浮。”
这样算下来，陈女士每月应还的3219元，还款总额为386286元，其中利息为116286元。随着利率的下调，陈女士的贷款利率从7.2%下降至6.765%，这样一来，每个月月供变成3070元，每月可以少还149元，每年可以少还1788元。
去年11月已经有的政策，为什么今年才实施呢?据介绍，在采取浮动利率的情况下，银行可以使用“按年调整”、“按月或按日调整”等方式，目前绝大多数银行均使用“按年调整”，即一年之内无论利率升降几次，都要到次年的1月1日才能执行最新基准利率。
2月开始效果将显现
已经还了1月份贷款的市民小于发现，自己一月份要交的房贷变多了。她表示，自己本来每月应还1820元，可是1月她需要还款1883.90元。
事实上，目前，商业住房贷款方式主要分为两种。一种是定息，即在合同条款中约定利息，不根据央行利率变化进行调整。另外一种则是合同约定利率，可随央行利率变化进行调整。记者了解到，绝大多数客户选择“合同约定利率”贷款方式。
虽然基准利率变化了，不过目前有部分银行对调息后的利率实行“分段计息”方式扣款，即以房贷利率执行日为限，分1月1日前后两个阶段，以新旧两种利率来计算贷款人今年1月份的月供。
以房贷金额为100万元、贷款期限为30年、按等额本息还款为例。按照去年基准利率6.55%，每月需还月供6353.60元；利率调整为6.15%后，月供本应减为6092.28元。但因分段计息，需根据等额还款算法、贷款当前余额、新的贷款利率等要素，重新计算月供。由于利率下降，月供中的本金金额会相应提高，相当于办理了提前还款。假设扣款日为每月20日，则2014年12月后11天、2015年1月前20天合计还款6400元左右，较去年每月多还约50元。
从2015年2月起，贷款月供将比2014年降低，客户最终需归还的利息也会因利率下降而减少。对于此前已获得房贷利率折扣的借款人来说，新基准利率的执行并不会影响折扣政策。“如果去年客户的房贷利率是9.5折，那么今年1月起仍在降息后的基准利率6.15%基础上打9.5折，即5.84%。”
来源：红网
作者：陈琳玲
编辑：王娉娉
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