3月5日，十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上，全国人大代表王填就推出商业地产投资信托基金、帮助中国房地产去库存的问题，与来团参会的证监会主席刘士余交流。摄影/潇湘晨报记者 殷建军

　　红网北京3月6日讯（时刻新闻记者 汤红辉 肖懿）“建议尽早推出房地产投资信托基金，助推我国商业地产的去库存”。十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上，王填代表就推出商业地产投资信托基金，帮助中国房地产去库存的问题，与来团参会的证监会主席刘士余进行了交流。刘士余主席表示对此议题很感兴趣，此前就已关注到这个问题。
　　
　　今日，全国人大代表、步步高集团董事长王填向十二届全国人大四次会议提交了《关于尽早推出房地产投资信托基金（REITS），助力商业不动产资产证券化的建议》，从五个方面把脉我国现行房地产投资信托基金，以推进我国商业地产供给侧的改革。
　　
　　发行地产投资信托基金解决地产库存
　　
　　我国商业地产库存巨大，需要通过发行房地产投资信托基金（REITS）等一系列手段来解决库存，并促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧的改革。
　　
　　REITs（Real Estate Investment Trusts）直译为房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。
　　
　　“我国房地产投资信托基金试点启动较晚，尚未得到大规模的发展”，王填认为，一方面是由于我国房地产行业过去一直处于开发建设阶段，投资回报率较高，各类资本涌入房地产开发行业，传统融资手段已经能够满足行业融资需求。
　　
　　另一方面，由于过去行业对房地产投资信托基金需求并不迫切，相关法律法规并不配套，使得当前商业地产面临库存压力困境、需要房地产投资信托基金这一工具实现轻资产运营、推动行业转型升级时，却受到各类限制。
　　
　　房地产投资信托基金面临双重课税
　　
　　目前，市场上已经出现的为数不多的“类REITs”产品，但是只能通过私募发行、多SPV结构、多重增信等手段降低发行成本。
　　
　　王填认为，这些方法使得当前的“类REITs”产品交易结构复杂，合格投资者门槛高，募集资金来源单一，无法实现物业权益的真实出售和与原始权益人的破产隔离，最终导致其份额名为证券实则毫无流动性，募集资金来源也未脱离银行体系，并未真正发挥房地产投资信托基金的作用。
　　
　　“产生上述扭曲现象的一个主要因素，是当前税收制度使得房地产投资信托基金需背负不合理税赋，导致发行成本高企”，他举例说，由于我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定，根据现行税法，我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题。
　　
　　主要表现为：在设立阶段，受托人需要缴纳包括契税、印花税等在内的一笔税款。在存续环节，受托人管理信托财产获得信托收益以及发行房地产投资信托基金所获收益需缴纳所得税，受托人再将收益支付给受益人，受益人还需缴纳所得税，期间还需要缴纳印花税和营业税等在信托终止环节，受托人将房产交予受益人，受托人需再次缴纳所得税、营业税、印花税等，受益人也需再次缴纳印花税、契税等。
　　
　　“在整个环节中，房地产只存在一次实质上的转移，但却存在多次征税的问题”，王填表示。
　　
　　五条建议助力商业不动产资产证券化
　　
　　王填表示，房地产投资信托基金的发行对于房地产行业调控和探索房地产新型投融资模式具有重要作用，对我国房地产市场的长期健康发展也有深刻意义。
　　
　　为此，借鉴国外的税制经验，针对我国建立房地产投资信托基金税收优惠制度，他提出以下建议：
　　
　　一是建议尽早推出房地产投资信托基金，助推我国商业地产的去库存，推进我国商业地产供给侧的改革。
　　
　　二是建议在已有税收法律的基础上，积极借鉴各方经验，采取立法为主、政策为辅的探索方式，推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。
　　
　　三是建议对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。
　　
　　四是建议对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策。如免除发起人资产移出环节的营业税（建议视同不动产投资）、土地增值税（建议在SPV最终转让资产环节再交、如果是回购情形则免除）、企业所得税（建议参照特殊企业重组）、印花税。
　　
　　五是建议对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策。