红网长沙1月6日讯（潇湘晨报记者 刘双 实习生 朱星锴）陈女士是长沙“清政园”小区的业主，自2012年10月1日起，长沙某物业公司进入小区办公后，一直没交物业费。她认为，物业公司不作为。2015年，物业公司就此事向法院起诉。近日，天心区法院一审认定陈女士提供的证据不足以证明物业公司存在根本违约或严重瑕疵，判决陈女士缴纳物业费7216.7元及违约金。

　　2012年3月，物业公司通过招标，与“清政园”小区开发商签订了《前期物业服务委托合同》，约定由其为小区提供物业管理服务，并于同年10月进入小区办公，小区物业费定为每月每平方米1.8元收取。

　　陈女士在“清政园”小区购买了一套面积为125.29平方米的住宅房，每月应缴物业费225.522元，但她入住后一直未交。

　　陈女士称，因物业不作为，自己的车曾被刮花、车位经常被人占用。庭审中，陈女士提交多组照片，试图证明物业服务有问题。此外，她认为，物业费应从房屋竣工备案次日即2013年8月1日开始计算。陈女士还提出，“清政园”小区开发商欠自己的工资，导致自己没钱交物业费。

　　法院认为，本案的焦点问题是陈女士是否应该交物业费、物业费的起止时间及违约金计算的问题。法院审理认为，陈女士提供的照片不足以证明物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或严重瑕疵。

　　此外，物业公司有合法物业管理资质，开发商经招投标确认与其签订《前期物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主及物业公司均具有约束力。业主陈女士应支付相应的物业费。因陈女士在开发商通知2012年9月20日-9月22日办理交房时，没到物业办理交房手续，也未提交正当理由延期办理的证据。因此，物业费应从开发商通知办理交房手续次月开始缴纳。

　　据此，判决陈女士支付物业公司物业费7216.7元及违约金，违约金按照《管理规约》的规定，对无故不缴物业服务相关费用或逾期缴纳的情形，按每天3‰收取。

　　记者从天心区法院获悉，经初步统计，2016年该院受理的物业服务合同纠纷中，已结案的有217件，其中大多数是物业费是否该缴纳的问题。

　　起诉物业公司不作为要形成证据链

　　潇湘晨报：业主未与物业公司签订《物业管理协议》，还需要缴纳物业费吗？

　　湖南睿邦律师事务所执行主任刘明律师：根据《物业管理条例》规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同.”“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此，开发商有权代表业主订立前期物业管理协议，业主不能因此拒绝缴纳物业费。

　　潇湘晨报：业主应从何时开始缴纳物业费？刘明：根据《物业管理条例》第四十二条，业主应根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。按照该规定，房产在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商缴纳，实际交付后应由业主买受人缴纳。

　　此外，对于陈女士所说，自己是因为开发商拖欠工资才没钱缴纳物业费的说法。刘明表示，开发商与物业公司是两个不同的法律主体，开发商与业主的纠纷在法律上与物业公司无关，业主不能据此拒交物业费。

　　潇湘晨报：物业公司不作为，业主该怎么办？刘明：首先，业主应当详细阅读双方的《物业服务合同》，全面了解物业公司应当承担哪些义务。如果根据《合同》，业主觉得物业的某项服务很差，或者根本没有履行合同约定的义务，可以采取拍照、拍视频、请公证处进行公证、寻找证人、向主管行政机关投诉等各种方式获取尽可能多的证据，形成物业公司违约的证据链，进而起诉物业公司，要求对方承担违约责任。此外，还可以在诉讼过程中，主动申请法院采取证据保全的措施，进一步固定相应证据。记者刘双