恒大3734亿元业绩荣膺年度销冠

　　销售回款达3008.9亿元，净利润超371亿元

制图/吴海燕

　　长沙晚报记者 林森

　　2016年是中国楼市热闹的一年，岁末各房企也陆续交出“年度成绩单”。

　　1月6日，中国恒大（HK.3333）发布公告显示，2016年全年累计实现合约销售额3733.7亿元，登上年度销售冠军宝座。分析认为，恒大2016年的销售可以锁定超过371亿元的净利润，完成三年888亿元净利润的承诺已成大概率事件。

　　三指标均突破“3000亿元大关”

　　根据公告，恒大2016年实现销售额3733.7亿元，较2015年增长85.4%，完成上调后3000亿元年度目标的124.5%。全年销售面积4469万平方米，销售均价每平方米8355元。

　　除了销售额首次超过3000亿元，2016年恒大的销售回款和现金余额也突破了3000亿元。公告显示，截至2016年12月31日，恒大销售回款达3008.9亿元，现金余额创下3043亿元的历史新高。

　　实现3733.7亿元的销售业绩，与恒大2016年下半年强劲的销售密不可分。去年下半年以来，恒大销售业绩一路狂飙，在9月份实现反超登顶榜首，并将优势一直保持到最后。数据显示，恒大旗下项目今年持续热销，“日光盘”接连出现。上海、天津、南京、南昌、南宁、哈尔滨等地项目均引起了市场轰动。恒大全年共有11个月的单月销售额超200亿元，7-9月更是连续三个月销售额超过400亿元。

　　自2009年上市以来，恒大业绩保持连年健康快速增长，销售额更是不到7年就大增近9倍。2009年至2015年，恒大主要核心指标均大幅增长，总资产从630.7亿元增至7570.4亿元，实现12倍增长；营业额从57.2亿元增至1331.3亿元，实现24倍增长；净利润从11.2亿元增至173.4亿元，实现16倍增长；核心业务利润从2.9亿元增至110亿元，实现38倍增长；现金余额从143.8亿元增至1640.2亿元，实现12倍增长。

　　权益占比超95% 保证高利润空间

　　近日，克而瑞研究中心发布了2016年中国房地产企业销售流量榜和权益榜。权益榜TOP100的房企里，销售权益小于90%的房企比重达到了34%。也就是说，超过三分之一房企采用合作开发、轻资产运作等开发模式。随着土地成本的不断上升，两家甚至多家房企共同拿地开发已成为行业中非常普遍的现象。房企通过合作可分散市场风险、减轻资金压力。未来，越来越多的房企会采用合作开发模式，因而房企整体销售权益将呈下降趋势。

　　2016年，房企的合约销售金额保持较高增速，但销售回款率却在走低。销售回款率是衡量房企经营能力的重要指标，销售回款率越高，房企锁定利润的能力越强，周转速度也越快。销售权益比例越高的企业，销售回款率往往越高，而且比较稳定。这是因为，权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围，项目销售产生的回款才可以计入报表。权益销售比例越高，实际销售的金额越高，实际回笼的资金也就越多。

　　从恒大公布的2016年销售数据来看，全年实现销售3733.7亿元，回款金额为3008.9亿元，回款率达80.6%。数据显示，2016年恒大权益销售额为3550.6亿元，销售权益比例达到了95%。业内人士认为，权益销售额能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，销售权益比例越高的企业，锁定利润能力更强。克而瑞数据显示，恒大2016年权益销售额为3550.6亿元，归属母公司的净利润将超过371亿元，这一数值远高于其他同行。这也印证了权益占比最高的恒大，利润空间更大。

　　3000亿元现金余额抵御风险

　　中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2015年我国房地产行业负债水平保持高位运行，平均净负债率为96.09%。房企负债率相对较高也引发市场对企业抗风险能力的担忧。

　　客观而言，房地产负债水平是由其自身行业特点和行业政策特殊性决定的。我国房地产业实行商品房预售制，房企往往有大量预售款，但会计处理上只能作为负债，导致财务报表中负债水平相对较高。同时，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，忽视了土地溢价影响，也造成房企负债率“虚高”。

　　“评判房企抗风险能力，不能只看负债水平，而应结合现金余额这一关键指标进行考量。”业内人士分析认为，现金充足的房企抗风险能力反而更强，即便负债率较高，财务也是安全的。以恒大为例，截至2016年6月30日，一年内到期的借款为1728亿元，而现金余额达2120亿元，不仅足以覆盖短期负债，更高出了近400亿元。

　　恒大全年销售业绩公告显示，截至2016年12月31日，恒大有现金余额3043亿元。分析人士认为：“3000亿元的现金足以应付各种可能发生的债务风险。按照最极端的假设，即便一年多恒大一套楼也不卖，也不会陷入债务风险。”

　　中信建投最新研报还指出，目前房地产企业分化明显，行业并购整合加速，那些拥有更为健康的杠杆水平、更为充裕现金的企业，将在未来行业格局重构中掌握主动。

　　提前锁定四成利润承诺

　　此前，恒大已完成首批300亿元战略投资的引入，迈出回归A股关键一步。在与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，营业额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元，净利润分别约为243 亿元、308 亿元、337亿元，并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿元。

　　根据恒大上市以来发布的年报，从2009年到2016年，销售额从303亿元增长至3733.7亿元，年均复合增长率达43.2%。未来三年，其销售额增幅只要分别达到20%、11%、10%，便可以完成重组协议中预期的销售业绩。

　　按照历年年报分析，从2009年至2015年恒大的核心业务利润率为10.45%，2016年归属母公司的净利润预计将超过371亿元。这意味着，恒大在尚未回归A股上市之前，就已经锁定其承诺888亿元净利润的四成。假设在2017年，恒大依然能保持销售额43.2%的年均复合增长率，2018年的销售额能达到5347亿元，净利润可以达到530亿元。加上此前锁定371亿元的利润，恒大有望只用两年时间，就锁定888亿元的利润承诺。

　　“恒大在剥离部分非核心业务后，利润率有望进一步提高，加之其庞大的土地储备和现金优势，恒大完成三年888亿元的利润承诺已是大概率事件。”一位著名财经观察家在分析恒大未来三年的几个核心数据预期后认为，如果恒大进一步发力，就会大幅超预期发展。