红网长沙1月17日讯（时刻新闻记者 岳瑾）“2016年前11个月市场表现为明显的供不应求，供销比仅0.5”“2017年长沙甲级写字楼整体空置率将明显攀升”……今日，房地产服务运营商戴德梁行举行新闻发布会，对2016年长沙房地产市场进行深度分析和解读，并分享了2017年市场预判。

　　住宅市场：供不应求 可售库存不够卖一年

　　据戴德梁行长沙分公司副总经理文学介绍，2016年全年长沙市（六区二县一市）新建商品住宅成交面积2002万平方米，同比上升45%；成交均价同比升11%；成交金额达到1336亿元，同比上升61%。前11个月市场表现为明显的供不应求，供销比仅0.5。

　　2016年年末，长沙市商品住宅可售库存面积952.5万平方米，对比过去5年的年均销售面积1490万平方米，可售库存不够卖一年。2017年，新增供应将放量，市场会处于比较健康的水平。

　　在文学看来，2017年虽然宏观环境趋紧，但长沙住宅市场成交量并不会出现大幅跌落，预计房价会稳中有升。

　　土地市场：宅地短缺 外来开发商普遍高溢价或曲线拿地

　　戴德梁行的数据显示，2016年长沙招拍挂供应、成交的建设用地面积分别为1663万和1496万平方米，同比各上升18%。

　　不过，住宅用地供应却在逐年缩减，工业占比明显增加。受此影响，尽管土地成交面积上升18%，成交金额仅上升8%。对比商品住宅成交面积45%的增幅，2016年招拍挂住宅用地供应仅同比增加了6%。

　　文学认为，宅地短缺引发土地市场的争抢大战，如2016年长沙招拍挂成交溢价率超过10%的住宅类用地中，一半被外来开发商竞得。有实力的外来开发商更转至土地二级市场，或通过大量并购进入长沙。

　　甲级写字楼市场：租金微升 空置率回落至28.5%

　　2016年，长沙服务业继续保持两位数增长，需求基本面稳健。2016年甲级写字楼市场新交付的华远国际广场和运达中央广场两大项目最为瞩目，共计16万平方米，净吸纳量录得14.6万平方米。得益于近三年长沙经济的稳健增长和各甲级写字楼运营经验的不断提升，2016年长沙甲级写字楼整体空置率逐年回落至28.5%。

　　临近年尾，个别项目在出租率稳步提升的情况下谋求涨租。受此带动，长沙市甲级写字楼平均租金年末微升1.0%至每月每平方米109.1元，同比上升3.9%。

　　据文学介绍，计划于2017年交付的甲级写字楼面积超过64万平方米。虽不排除部分项目可能会根据市场竞争情况调整供应节奏，但是未来两年供应高潮已是无法避免，而且其中不乏高质素地标物业。

　　整体来看，戴德梁行预计2017年长沙甲级写字楼整体空置率将明显攀升；但市场平均租金却有望受到高质素新增供应轻微拉升。

　　优质商业市场：空置率下降 奢侈品、轻奢品牌逆市扩张

　　2016长沙优质商业市场新增项目主要位于梅溪湖、武广等新兴商圈。不过，传统商圈和新兴商圈相得益彰，并未出现恶性竞争的局面。

　　文学指出，由于新开业商场主要位于租金水平相对较低的新兴商圈，因而带动全市首层平均租金结构性下降至每月每平方米372.9元；不过，年末全市优质商业空置率不升反降，比2015年同期还下降了1.6个百分点至6.1%。

　　“市场的良好表现究其根本源于需求。”戴德梁行的报告显示，近年奢侈品、轻奢品牌在国内许多城市都放慢了拓展脚步，但在长沙却逆市扩张。一方面，新商业项目为各大零售品牌提供了优质空间；另一方面，长沙旺盛的消费力和消费热情吸引了更多品牌落户发展。此外，创新业态频出也成为2016年长沙商业市场的亮丽风景线。

　　在文学看来，在线上线下加速融合的2017年，长沙商业地产迎来挑战的同时，将收获更多新机遇。