限价地住宅限价是如何算出的

　　9宗限价地块本月底或下月初挂牌截止进入交易环节；将对稳定市场预期起积极作用

11月24日，长沙梅溪湖，挂牌的[2017]长土网055号（B50地块）宗地（下中）。B50地块是梅溪湖片区首宗“限房价、竞地价”地块。图/潇湘晨报记者 杨旭 辜鹏博

　　“限价地”，意味着在土地进入市场时，未来房子的价格就被定型。近段时间，长沙共有11宗“限价地”挂牌，已出让2宗，待出让9宗。限价地块集中入市，会如何影响未来长沙楼市的走向？长沙为什么推限价地？限价地的住宅最高限价是怎么估算出来的？对房企又有哪些影响？记者带你一探究竟。

　　站在长沙梅溪湖路053号地块旁，举目可见周边林立的高楼，数百米之外，就是地铁二号线梅溪湖西站和每平方米均价直逼2万元的晟通牡丹舸、达美溪湖湾等项目。

　　今年11月24日，梅溪湖[2017]长土网053号、054号、055号地块挂牌，三宗优质地块的住宅最高销售价均被限定为9970元/平方米。

　　从今年9月推出的雨花区牛头村地块住宅限定销售价格7700元/平方米开始，至今，长沙雨花区、岳麓区多个热点片区推出多宗限价地块，截至目前，长沙共有11宗“限价地”挂牌，已出让2宗，待出让9宗。这批限价地块即将在本月底或下月初挂牌截止，将进入交易环节。

　　长沙已挂牌供应的限价地块均限定了未来商品住房销售价格，业内人士普遍认为，这对于满足住房刚性需求，稳定市场预期起到了积极作用。

　　事件长沙近期推多宗限价地

　　9月1日，长沙市国土资源局网上交易系统显示，10月10日挂牌截止的[2017]长土网040号、[2017]长土网041号地块，住宅销售限价均为“7字头”，两宗地均位于雨花区，这也开启了长沙限价地供应的序幕。

　　此后，梅溪湖推出的三宗优质地块均为限价地，限定住宅销售价均为9970元/㎡。大王山片区三宗用地住宅部分限房价，普通高层住宅销售限价8500元/㎡。雨花区再次接连推出三宗限价地块，住宅分别限价7900元/㎡和7800元/㎡。

　　截至目前长沙市区处于挂牌中的17宗土地，有9宗属于“限价地”，7宗为商业住宅用地，2宗纯住宅用地。

　　长沙市区推出的上述限价地中，梅溪湖片区限价最高，每平米接近1万元，大王山片区和雨花区网挂的6宗土地限定住宅最高销售价分别为8500元/㎡、7900元/㎡和7800元/㎡。

　　业内人士表示，最高销售价格的限定与土地所处位置有很大的关系，梅溪湖的区位较大王山和雨花区非中心地区更优越，同时，该片区目前的房价均已上万，因而梅溪湖3宗地限定的价格最高。

　　而大王山的几宗限价地块周边还比较荒芜，并没什么楼盘在售，按恒大在大王山拿地的楼面地价计算，三宗地块限价8500元/㎡，整体上可以视为政府有意抬升大王山片区的价值。

　　但值得一提的是，上述限价地限定住宅最高售价均不包含精装修价格。长沙市国土资源局相关负责人表示，“限房价、竞地价”新政主要针对长沙刚需市场，通过限定住宅销售价和土地最高拍卖价，保障刚需住宅商品房有充足的土地供应，确保刚需购房者有房可买、买得起房。

　　解疑住宅最高限价是怎么确定的

　　作为长沙楼市热门板块，梅溪湖片区的新房销售均价已经破万元，部分高端项目的均价逼近2万元/㎡。去年11月22日，梅溪湖片区更是出现了竞拍114轮、溢价率180%的单价“地王”，宣告长沙地价首度突破9000元/㎡。

　　而梅溪湖三宗限价地块的限定住宅最高售价9970元/㎡已和上述地王的楼面地价相当。据一家上市房企负责土地拓展的负责人介绍，一宗地块的挂牌起始交易价一般包括储备地成本、加挂成本、土地出让金、地价差、价内增值等，不含价外税费、挂牌交易服务费等。

　　限价地块的最高限价是如何确定的？据了解，长沙住宅用地“限房价、竞地价”试点地块房屋销售价格，由发改部门根据长沙市内五区2016年10月份房屋销售均价和现时房屋销售价综合确定，确保房屋销售价保持在合理区间。

　　住建部门根据试点地块测算住宅商品房开发成本（含一定利润）；国土部门根据房屋销售价与开发成本确定土地竞拍最高限价。同时，要求土地竞得人在取得土地后不能再调整规划，必须确保限价房质量。

　　为保障房屋销售价格，土地挂牌前，在挂牌公告中明确房屋销售价格，土地竞买人取得土地后，国土部门将房屋销售价格作为出让条件写入土地出让合同；项目建成后，由住建部门根据土地出让合同约定的销售价格，办理房屋销售审批。

　　湖南中原研究中心指出，对于项目销售价格前期已经确定的限价地块，1-2年后上市时，售价极有可能低于市场平均水平，去化压力几乎为零，且因利润空间限制，开发商不会选择囤地，短平快的开发模式更适合。

　　分析

　　提前锁定房价，稳定市场预期

　　对于市场来说，“限房价、竞地价”将避免再拍出高价地，稳定楼市和房价，更好地保护刚需。比如梅溪湖的三宗限价地块，供应地块区位优势明显，周边地铁、学校等配套齐全，将进一步满足居民住房刚性需求，稳定房地产市场预期。

　　日前，腾讯房产长沙站推出的网调显示，三成网友表示会买限价住宅，近六成网友表示会考虑。限价地能使得房价下跌吗？61.4%的网友表示，在调控新政下，房价会维持稳定。还有购房者表示，限价地的住宅价格很具有吸引力，但是目前还不知道会由哪个开发商来建，如果配套成熟，整体来说不错的话会考虑买。

　　土地新政对市场来说将增加大量平价住宅，过去开发商拿高价地的目的是将来可以建设成为区域高端项目，可以高价销售，但限价之后，这一目的很难实现。中原地产首席分析师张大伟认为，“企业需要根据土地出让结构转变拿地思路，过去的拿地定价模式开始出现变化，对房企的经营要求也将越来越高，过去的销售思维将转变成为经营思维。”

　　湖南省房地产业协会专家委员乐兵认为，限价地从源头控制了房价的上涨，保护了中小开发商平等地对土地的竞价，且进一步保证了政府对房屋最高限价的情况下，开发商有一定的合理利润，对楼市长远发展有一定的好处，对短期楼市上涨将起到一定的控制作用。

　　限价地考验开发商的运营能力

　　限价地块的房子限价销售，限价限的是未来的价格，但是成本限不住，房企拿地后亏不亏？

　　在湖南中原地产资源中心总经理陈世霞看来，限价地对开发商运营能力的考验增强，与此同时，运用装配式建筑将节省一定的成本，此外，限价地多为商业、住宅用地，仅住宅限制了销售价格，商业用地并未限价。同时，陈世霞也表示担忧，在销售价格限定的情况下，开发商可能并不会投入过多的资金在房屋的配套、品质方面。

　　也有业内人士认为，对于限价地块来说，土地价格计算已经没有意义，未来房企更多的是开始成本优势比拼。这些地块如果操作不好还有可能亏损，房企拿地完全是为了战略布局，同时也是为了有活干、分摊管理成本、增加销售业绩。

　　此外，多宗限价地块还要求住宅全部采用装配式技术建造，单体建筑装配率不低于50%，这对于湖南的装配式建筑企业也是重大利好。

　　背景

　　长沙试点房价与地价“双限”政策

　　为进一步调控楼市，长沙市今年下半年对部分住宅用地启动“限房价+竞地价+摇号”试点。

　　长沙出台的《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》规定，“限房价、竞地价”措施仅适用于长沙市土地管理委员会确定的住宅用地试点地块。长沙市国土资源局和湘江新区国土规划局委托土地评估公司对挂牌宗地的房屋销售价格进行评估，确定拟挂牌宗地房屋销售价格并送发改委审核，报长沙市土委会审定；长沙市住建委对项目自持比例、采取装配式建筑的比例和预制装配率以及是否需精装修提出具体要求，提交土委会审定。

　　根据《操作规则》，试点地块将采取最高限价机制，国土部门将根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价。试点土地拍卖时，当宗地竞价未达到最高限价，最高报价人即为土地竞得人。当竞价达到最高限价时，仍有两个或以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

　　近期长沙推出的限价地块一览

　　9月1日 雨花区040号、041号土地挂牌，限房价分别7700元/㎡、7195元/㎡。

　　11月24日 岳麓区梅溪湖053号、054号、055号土地挂牌，限房价9970元/㎡。

　　11月29日 岳麓区大王山片区056号、057号、058号土地挂牌，限房价8500元/㎡。

　　12月5日 雨花区鄱阳村062号土地挂牌，限房价7900元/㎡。

　　12月6日 雨花区064号地块和065号地块，限定住房销售价格分别为7900元/㎡和7800元/㎡。

　　潇湘晨报记者 刘李 长沙报道