长沙辉宏橄榄城被质疑“为啥不摇号” 开发商：诚意登记不等于认筹

4月17日，第二批认购成功的购房者在辉宏橄榄城办理相关手续。 记者 卜岚 摄

　　“早上8点突然接到开盘信息，100多人12点多钟冒雨坚守也拿不到号！为什么没摇号？”长沙市民刘先生至今不愿相信辉宏橄榄城就这么“草率”地开盘了。

　　当抢房成为全民运动，有人“幸运中签”，有人却“意外出局”。近日，刘先生向记者反映称，长沙辉宏橄榄城在收齐了意向材料后，开盘5天才临时通知购房者。

　　对此，三湘都市报记者进行了走访调查。

　　■记者 卜岚 实习生 伍倩蓉

　　【投诉】临时被通知开盘，数百人未抢到房

　　“去年11月我们就诚意登记了，当时均价约为5200元/。作为刚需购房者，我以为可‘优先上车’，怎知连赛跑的资格都没有。”市民刘先生告诉记者，他当时看中了辉宏橄榄城124的三居室，填好了所有资料，“置业顾问跟我说，这就算是排上号了，开盘前会通知我。”

　　今年3月，刘先生不时地和置业顾问联系，得到的回应却是“开盘时间待定”。

　　一直到4月12日上午8点，刘先生突然收到消息：“今天项目开盘，共292套房源，先到先得、选房时限2分钟，购房定金只接受10万元银联储蓄卡刷卡一次。”

　　“从望城赶过来已10点，房子已基本抢完。8点半到的还有人抢到房，10点以后的都没戏。”刘先生气愤地说，“置业顾问表示，当时诚意登记的有1200余人，本次房源与客户量相差太大，建议排在后面的可另做安排。这次有数百人未抢到房，购房客户远超过实际房源，难道不需要摇号？我是商业贷款，或者开发商让全款者‘优先上车’？”

　　和刘先生一样，李女士也是临时被通知的，不过幸运地抢到了97的小三房。“还好我家住得近！脸也没洗，8点半就冲到现场，赶上了‘末班车’。”

　　【开发商】诚意登记不等于认筹，无需摇号

　　4月17日，记者来到辉宏橄榄城的营销中心。

　　“项目3月29日取得预售证，按规定，拿到预售证后三个工作日正式认筹，即3月29日、30日和4月2日。”该项目营销负责人郭先生介绍，开盘前所有房源均在营销中心公布，认筹名单也已交予长沙县住房保障局备案，“这3天认筹总数共计112批，未超过可供房源，无需公开摇号。4月7日，我们通知第一批客户选房。4月12日，开始采用平销模式，先到先得。”

　　诚意登记客户无需通知？

　　对此，郭先生认为，在取得预售证之前，项目没有义务对登记客户告知开盘信息，也无需对外宣传认筹时间，“从去年到今年3月，登记客户达1200批，3月筛选后，符合购房条件的有600余批。毕竟我们没有收取诚意金、茶水费，发通知难免遗漏。”

　　“只要不违规，都是可以的！不通知反而更好，人多现场排队混乱，我们根本无法控制！”对未抢到房的客户，郭先生表示理解，“但房源数量有限，无论采用什么方式，都有客户买不到房。”

　　【政府】

　　累积客户应自取得预售证后算起

　　面对蜂拥而来的购房者，摇号是缓解供需矛盾的一剂良药。

　　早在去年10月，长沙市住建委印发《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》，其中明确全市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。

　　未通知“诚意登记客户”是否违规？诚意登记又是否等于累积客户？

　　“累积客户应是从项目取得预售证之后算起，与开发商发生实际合同行为，或缴纳了一定定金的有效客户。橄榄城在取得预售之前的诚意登记属于非官方行为，没有任何确认手续，不属于认筹客户，也不等于累积客户。”长沙县住房保障局相关负责人曹女士表示。

　　“从《操作程序》上看，开发商并没有违规行为。”曹女士说，如果项目在拿到预售证之前收了诚意金，就可认定为违规。

　　观察

　　“累积客户”如何定义？楼市“新玩法”频现

　　在僧多粥少的房地产市场，“赶得早、资金足”或能提高抢房成功率。这种情形下，部分开发商玩起了“投机钻营”的把戏：私下开盘、捂盘惜售等等。

　　“按细则，累积购房客户大于可供房源，应公开摇号。不过累积客户怎么计算，这让开发商有了新的操作空间。”长沙一位房企负责人表示，“累积客户”没有明确规定，开发商可在取得预售证前进行诚意登记，并偷偷开盘卖给全款客户，或内部交付给一定关系的个人，这有利于资金回笼，不违法也不违规，属于打擦边球行为。

　　湖南中原战略发展中心总经理陈世霞认为，细则本身没问题，不过执行中难免出现无法把控的问题，“如对累积客户的定义，指项目取得预售证后3天内公开认筹的客户，而对诚意登记并没有界定。不排除供求比例严重失衡的项目出现挑选优质客户的情况。建议购房者登记后，密切关注楼盘预售证发放情况，看准机会‘上车’。”

　　开盘现场演变成“抢房”大战，开发商拥有更多的决定权，这本身就是一种“病变”。不少楼盘在夜幕掩盖之下迅速开盘，迅速选房，迅速清盘，买房人疯了一样地托人找关系。甚至一些楼盘捂盘惜售，一直要等到心宜的价格才作罢……4月16日，北辰三角洲捂盘惜售被查处；中交中央公园也自去年3月称要开盘，D4区4栋楼盘已经封顶，却捂盘至今。

　　私下开盘、捂盘惜售，这都是楼市火爆情况下衍生的怪象。朗涛地产总经理黄耿文认为，想要杜绝这类现象，依靠相关部门的监管只是手段之一，真正需要的是加大市场供应，缓解供需矛盾，促使购房者理性买房，从根本上破解楼市怪象。