7月26日，湖南省人大常委会举办《湖南省物业管理条例》新闻发布会，解读社会关注热点。

　　红网时刻记者 吴公然 实习生 李姿 长沙报道

　　业主大会成立难、小区停车难、专项维修基金使用难……目前物业管理领域问题较多，涉及的矛盾纠纷频发。近日，湖南省十三届人大常委会第5次会议表决通过了《湖南省物业管理条例》（以下简称《条例》），将于2019年起实施。那么《条例》回应哪些社会关切？7月26日，省人大常委会举办的《条例》新闻发布会对此进行了解读。

　　推动解决业主大会成立难、业主自治水平低的问题

　　湖南省人大环资委副主任委员石光明表示，业主大会成立难、业主自治水平低是物业管理工作中一个突出问题，也是此次物业管理立法要着力解决的主要问题。《条例》从以下方面推动这个问题的解决：

　　一是降低业主大会成立门槛。《条例》第十一条规定：“具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。”这一规定在住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定的基础上增加了两种情形（后面两种）。《条例》并明确规定：“业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。”

　　二是明确规定业主也可以申请筹备首次业主大会会议。第十二条规定：“符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。”这就较好地保障了业主成立业主大会的诉求。

　　三是对街道办事处或者乡镇人民政府依法监督指导业主大会成立作出了相关规定：街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组，并派员担任筹备组组长。

　　既解决物业费拖欠，又保障业主享有相应的服务

　　如何既解决物业费拖欠问题，又保障业主享有相应的服务？湖南省人大法制委副主任委员、常委会法工委副主任曾东楼表示，《条例》从五个方面进行了规范：

　　一是从双方的权利义务方面予以明确。规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，物业服务企业有权按照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业费。同时，也规定了物业服务企业有按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务的义务。

　　二是明确物业服务企业的公示义务。物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

　　三是约束物业服务企业的涨价行为。物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

　　四是规定了相应的督促机制。规定业主委员会应当督促业主交纳物业服务费；还规定业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。这个依法催交的手段，包括依法上门催交，发送信息提示催交。如果催交之后还不交纳怎么办？物业服务企业可以行使诉权向人民法院起诉，人民法院如果判决物业服务企业胜诉的话，它可以申请人民法院强制执行。

　　五是畅通法律救济渠道。《条例》规定，业主认为物业公司服务不到位，可以向业主委员会反映，向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉。也可以申请人民调解组织进行调解。如物业服务企业履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的，还应依法承担相应法律责任。

　　两项制度设计规范物业专项维修资金使用

　　石光明说，为解决物业专项维修资金使用难的问题，《条例》主要作出了两项制度设计：

　　一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况规定了应急使用制度。《条例》第五十五条规定可以应急使用五种情形：

　　（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；（二）消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况；（三）电梯故障；（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

　　专项维修资金启动应急使用的程序不同于一般使用程序，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。但是组织应急维修前后仍有相应的审核和公示程序，具体《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第二十六至第二十九条作了明确规定。

　　二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。

　　《条例》第五十六条规定：“业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议表决方式投票表决。”并在《条例》第五十六条第二款对采取异议表决方式的具体操作和相关要求作了规定。

　　为便于业主监督，《条例》规定异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。

　　这些规定推动解决小区停车难

　　石光明表示，物业管理区域停车难主要是三个方面：一是权属争议，由此引发停车收费矛盾；二是车位不能满足停车需要而引发的矛盾；三是业主有租、购多种需求，而开发商不予支持引发的矛盾。

　　其实《物权法》第七十四条已有明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　为回应社会关切，《条例》第五十条第一款又作了强调和细化：一是重申了《物权法》的规定，明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”，并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”；二是规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以此来满足业主的多层次需求，最大限度地保障业主的权益。同时，第五十条第二款重申“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有”。