业主收房前政府部门帮验房

　　天心区率先开展新建物业承接查验工作，将物业矛盾在前期化解

11月8日，长沙天心区凯富南方鑫城小区二期，工作人员正对该楼盘分户查验的整改情况再次进行确认。图/记者辜鹏博

　　潇湘晨报记者 李柯夫 长沙报道

　　规划设施设备不到位、房屋质量缺陷（外墙砖脱落、电梯安全隐患等），新小区遇到类似问题，业主往往会去找物业，但这其实应该是开发商要负责的问题。

　　近日，长沙天心区率先开展新建物业承接查验工作，开发商必须在物业交付使用15天前，完成承接查验工作，并向区城乡建设局办理备案。

　　天心区城乡建设局表示，在前期调研中，发现一半以上的物业纠纷与开发商遗留问题有关，承接查验工作能较好地将矛盾在前期化解。

　　位于长沙市天心区南托街道的凯富南方鑫城小区二期下个月就要交房了，房屋是否已达到交付标准？小区公共设施是否配备合理？……很多业主都非常关注。在天心区城乡建设局指导下，街道、社区、物业管理、开发商、建设方等各方共同对小区进行了分户验收。针对查验中发现的墙面空鼓、开关插座歪斜等问题，工作人员要求开发商及时进行整改。

　　11月8日，南托街道办事处工作人员，再次对该楼盘的相关整改工作进行“回头看”。

　　长沙市天心区率先开展新建物业承接查验工作，要求辖区内房地产建设单位必须在物业交付使用15天前，在区城乡建设局指导下与先聘的物业服务企业完成承接查验工作，并向区城乡建设局办理备案。“我们在调研时发现50％以上的物业纠纷与开发商遗留问题有关，这样的承接查验能较好地将矛盾在前期化解，防止出现。”天心区城乡建设局副局长邓利民说。

　　分户查验后对公共设施进行验收

　　凯富南方鑫城小区二期两栋房屋共有300多户业主，即将在12月份交房。南托街道南鑫社区物业专干何舒洋介绍，分户查验主要是看墙面是否有裂缝、空鼓，层高是否符合标准，插座开关是否规整，厕所是否存在漏水现象等。10月底，在花4天时间对凯富南方鑫城小区二期所有房屋进行入户查验后，街道、社区、开发商、建设方、物业公司共同开了个承接查验的交办会，在会上，将查验过程中发现的问题制作了一份书面整改计划，逐一向建设单位提交，要求其按计划要求整改。

　　11月8日，在天心区城乡建设局、南托街道相关工作人员的指导下，该楼盘物业、建设单位对该楼盘分户查验的整改情况再次进行确认，同时对部分公共部位进行承接查验。工作人员来到小区11栋12楼一套140平方米的住房内，施工方工程部负责人肖用介绍说，之前发现的开关插座不规范等问题已经整改完毕。

　　在分户查验过后还要由有关职能部门对小区供水、供电、供气、通信等公用设施分别进行验收。

　　整改完毕还将组织复验

　　天心区城乡建设局制订了一套完整的流程要求。根据要求，承接查验的内容除竣工总平面图，供水、供电、供气、供热、有线电视等准许使用文件外，还包括对小区共用部位、共用设备设施等查验。共用部位一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及外墙、门厅、楼梯间、走廊、架空层及设备间等；共用设备则包括了电梯、水泵、避雷设施、消防设备、变配电设备、供暖及空调设备等；共用设施包括了道路、绿化、人造景观、围墙、排水沟、污水井、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施以及物业用房等。

　　“承接查验的主体是开发商和物业公司，由区城乡建设局和街道办事处进行指导，并监督其履行该程序。”天心区城乡建设局副局长邓利民介绍说，新建物业在具备承接查验条件后，建设单位应以书面形式通知物业服务企业进行物业查验，同时抄送区城乡建设局和物业所在街道办事处。物业企业应会同建设单位共同确定物业承接查验方案，明确参加承接查验的相关人员、工作流程、查验记录表格、时间及进度安排等。在承接查验中发现的问题，应制作书面整改计划，由建设单位按计划要求整改，并于整改完毕后组织复验。

　　半数纠纷与开发商遗留问题有关

　　天心区现有居民小区470多个，其中有物业管理的小区350个，物业管理企业207家，管理建筑面积3000多万平方米。物业（不动产）的矛盾纠纷成为12345热线投诉的焦点问题之一。

　　天心区城乡建设局在调研中发现，搜集到的107个各类重点矛盾纠纷中，50％以上的物业纠纷与开发商遗留问题有关。其中，业主与开发商矛盾21个，内容涉及售房宣传的夸大、规划设施设备不到位、房屋质量缺陷（外墙砖脱落、电梯安全隐患等）。业主与物业公司矛盾纠纷25个。

　　邓利民说，实际上很多物业矛盾都是开发商在开发时就出现的问题，却让后来的物业“背锅”，而开展承接查验工作可以提早发现并解决问题，能够大幅减少未来可能产生的物业纠纷。

　　他认为，物业矛盾纠纷调处原则上应“以块为主，条块结合”，由属地街道牵头，多部门联动配合，及时将矛盾化解在萌芽状态。

　　案例

　　交房未半年精装房频漏水

　　长沙市民曹先生购买了一套精装房，但是交房后，就出现卫生间漏水渗水、墙壁空鼓等质量问题。曹先生报修了5个月，仍不见修好。由于妻子怀孕，曹先生不得不在外面租房。该小区开发商针对渗漏水问题进行大规模整改。

　　调整规划引发矛盾纠纷

　　某江景楼盘因为三期建设规划的调整，引起一期业主与开发商之间的矛盾纠纷。业主与物业的矛盾，主要包括前期物业公司有意或无意掩饰开发商质量缺陷、物业公司履约不到位、业主不按期缴纳物业管理费等。