编者按：新年伊始，回望一同走过的2019，在经济增速放缓、城市日益强调精明增长的背景之下，在长期坚持“房住不炒”的主基调下，这一年，楼市风云激荡，两极分化凸显；强者愈强，变化是常态，大鱼吃小鱼的时代已然到来。

有时，人生就如同打怪升级，游戏通关虽然越来越难，但我们自身也会越来越强大。岁末年初，红网一如既往，开启了“湖南好房全民评选”活动，盘点过往、展望未来，希望带给市场更多正能量。

我们相信，唯有不忘初心，砥砺前行，方得始终。

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时刻新闻记者 戴丹 长沙报道

“库存量攀升历史高位，目前销售去化困难已现！”这是湖南中原战略研究中心最新发布的关于长沙商务公寓市场的年度分析。

另一份来自中国指数研究院的数据，同样表明形势不容乐观：2019年，长沙内五区商业公寓库存面积累积增加百万方，截止到2019年12月，库存面积达到325万平方米，出清周期超过两年半。

巨量供应、库存激增、竞争加剧……长沙的商务公寓已经陷入竞争红海了吗?

“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一。”事实上，在楼市竞争形势日益严峻的大背景下，2019年仍有不少公寓楼盘表现抢眼，而这些倍受市场热捧的人气楼盘在迎合市场需求上，其实各有奇招。

在公寓同质化竞争日趋激烈的当下，当普通的产品特质不再能打动消费者，不妨换个姿势来撩。

万科金色梦想效果图。

海量供应，库存量同比增9成

长沙的公寓去库存的周期正在迅速拉长。虽因统计口径的不同导致结果存在差异，但从各个数据机构的调研来看，“高库存、长周期、销售难”的趋势正变得日益明显。

湖南中原战略研究中心日前发布的一组数据显示：短短一年时间，由于供应集中井喷，长沙市内五区的商务公寓的库存量从2018年底的123万平方米，快速飙升到2019年底的231万平方米，增幅高达9成。去化周期也从12个月升至20个月。

另一方面，在住宅限价的情况下，长沙内五区的商务公寓价格攀升更快，近三年与新建商品住宅的价比从1.09扩大至1.31。

公寓卖得起价，自然吸引了无数房企前赴后继地投身这个细分市场。

“80%以上新建综合体项目有大体量公寓规划；小面积成主流，新入市项目以 34-45㎡小面积户型为主；投资客为主要购买力，小面积、低总价、低门槛为重要促进去化的手段。”长沙世联君汇开发咨询总经理吴婷婷分析指出。

运达公寓效果图。

冰火两重天，人气楼盘不愁卖

供过于求，成交普降，相当一部分公寓楼盘销售难，但仍有一些人气楼盘不愁卖。

2019年尾声之际，长沙商业公寓市场传来一则消息：“双12”当天，万科金色梦想建面约30-58㎡装修公寓式酒店爆卖219套。项目拥有全资源配套，自带红盘基因：其住宅5个月8次开盘8次热销，狂销2700余套，独揽1-9月岳麓区销售金额、面积、套数三冠王（数据来源于克而瑞）。

华远华时代也自带流量，继2018年实现市场热销之后，最后一栋B塔LOFT公寓，在“五一”黄金周开启认购，首开当天认购劲销近3亿元；全年公寓+商业部分的整体战绩惊人：单盘销售高达18亿！缔造了2019年长沙楼市商业热销传奇（数据来源于克而瑞）。

搅动一池春水的，还有堪称长沙最贵的公寓项目、运达中央广场的压轴之作——运达公寓。四开四罄，总价6000万元/套的泳池花园复式公寓也被抢购一空。事实上，运达公寓在W酒店、瑞吉酒店、国际名品街等多项高端配套的加持下，推出的户型都是建筑面积450㎡、900㎡、1320㎡的大面积，这种不走寻常路的大胆设计，也刷新了人们对于公寓市场的认知。

华远华时代项目效果示意图

2020年拼产品、拼科技、拼服务

人气盘为什么能火？

万科金色梦想的逻辑是先找到客户，再做产品：50位创智人才深入探访，100位企业高管，2000位线下采访，15个拦截访问点，1000份网络问卷，在高新区创智人群之中，66%的人想要在长沙买房，31%的人计划在五年内完成置业计划……万科的金色梦想项目，落子在刚需人群集中的长沙高新区，针对客研发现的“交通不便、周边娱乐不足、生活配套不全面”等痛点，进行了有针对性的产品设计。

而运达的逻辑则是依据自身的品牌特点和优质客户积累，进行了一次大胆的尝试。“我们对标的是曼哈顿川普大厦、纽约ONE57公寓等全球顶级摩天公寓。”运达掌门人高云安回忆，“市场上解决普通住宅刚需的产品已经有很多了，我们希望将摩天人居这种国际高端居家生活方式引入长沙，为那些奋斗成功的高端人士提供更高品质的生活。”

产品设计、营销策略大胆创新，迎合细分市场、周边置业人群需求，正是这些人气楼盘的法宝。

事实上，近一两年，“TOD综合体”“空中商铺”“双钥匙”“花园里”等一系列新概念在公寓市场的涌现，也能侧面反映出市场创新势头之盛。

展望2020年的长沙楼市，湖南中原战略发展中心总经理陈世霞提醒：在住宅限价的背景下，过往三年间长沙商务公寓的价格一路窜高，已有过快透支价值的风险；后期随着供应量的激增，而需求理性，公寓市场供过于求严重，因此还需理性定价。

“目前市面上已出现10余个新项目规划200㎡以上的大户型公寓，包括：润和c9、印湘江、正荣紫阙台、三一滨江项目等。”吴婷婷分析认为，2020年的长沙公寓市场，产品同质化将更趋严重。“强调纯居住属性、拼产品 、拼科技、拼服务等将成为创新趋势。”