湖南相关的，相关湖南的，就是我们关注的。近日，《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》印发，《关于支持老旧住房自主更新的通知》同步落地，湖南推出老旧住房自主更新新政，把改造选择权交到产权居民手中。本期《湘观》，“学习强国”湖南学习平台的小编将以此轮城市更新制度革新为切口，和大家一起探析湖南留改并举，以精细化更新激活老城活力、守护民生烟火的实践路径。

告别“拆改等待”，新制为旧房更新带来多元选择

麻石路上行人悠然，老旧小区的楼下闲谈如常。新旧共生的街巷间，安放着从容的市井烟火岁月，也写下了城市更新的时代考卷。

城市建设步入存量发展阶段，老城大量老旧住房的提质改造，早已成为绕不开的民生考题。近日，湖南发布的《城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》《关于支持老旧住房自主更新的通知》等系列城市更新制度文件，正回应着这一现实诉求，打破过去主要依靠政府的老模式，将老旧住房更新的选择权交给产权人。

长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋，是长沙首个全过程代建的原拆原建项目。

过去湖南老城改造多采取政府统筹连片开发模式，邵阳双清塔北完整社区整合27个老旧小区打包改造，就是这类模式的典型实践。但连片改造难以覆盖零散分布的老旧住房，湘潭雨湖老片区、长沙老城区大量自建老房，属于非成套住宅甚至轻微危房，厨卫不全、墙体老化、管线陈旧问题突出，群众改善居住的诉求十分迫切，却常常陷入“想改不能改、坐等拆迁改”的困境。

此次新政跳出大拆大建、政府大包大揽的传统路径，将更新主导权交还房屋产权人，明确原拆原建、改扩翻、整治提升三条实施路径，分类匹配房屋实际条件：安全隐患突出的房屋可开展原拆原建；主体结构完好住房，允许改扩翻优化户型功能；配套滞后楼栋，实施加装电梯、管网整治等微改造。对比以往多数情况下只能被动等待片区统一改造，自主更新最大优势在于尊重群众差异化需求，居民可以结合房屋现状、家庭经济条件自主选定改造方案，不必被动等待项目落地。政策同时划下刚性红线，严禁破坏历史建筑，严控、不允许借更新违规建设豪宅，守住城市风貌与建设安全底线。

新模式要落地，离不开配套制度打通现实堵点。全省城市更新探索形成“政府补一点、群众出一点、市场投一点”的多元筹资机制。用地层面，原拆原建、改扩翻项目可维持原有用地性质、权属不变，审批流程简化；新增建筑面积优先安置原住户，剩余部分可统筹建设保障房，对冲改造资金压力。产权上支持更新后不动产分割登记，妥善化解历史遗留用地难题。资金上构建“产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充”的路径，配套政策性银行与商业银行中长期低息贷款，对困难家庭通过配租保障性住房落实过渡安置。

长沙雨花金科园社区是完整社区建设的全国样板：入选住建部《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》，改造总投入1.28亿元，由财政、社会资本、居民多方共担，推进屋面防水、老旧管线、加装电梯、社区食堂、口袋公园等38项民生项目；其中23台新加装电梯平稳运行，80个新增停车位规范整齐，3处口袋公园点缀楼宇之间。这种共建共担的实践，为老旧住房自主更新提供了现实借鉴，让“自主更新”从政策条文变成可落地的民生选项。

放权不放任，在活力释放与风险约束间找平衡

把改造权交到居民手里，不等于改造就此水到渠成，更不代表可以放任自流。自主更新既要尊重群众意愿，又要应对产权博弈、文脉保护、资本运营等多重考验。老旧住房产权复杂，住户诉求各不相同，受民法典业主表决规则约束，现实中时常遭遇“一户存异议，整栋难推进”的协商困境，长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋实施“自主更新、原拆原建”改造之所以能够落地，正是数十轮居民议事、社区持续介入协调换来的结果。

更新后的郴州裕后街区。

郴州裕后街的活化实践，为“放而不乱”提供鲜活样本。这条拥有两千多年历史的湘粤古道始发街区，摒弃大拆大建，坚持微改造、精提升，形成“一江两岸、西文东市”格局：西岸守古建肌理，东岸植现代文旅业态，打通“投资—运营—资本化退出”完整链条，获得证券市场资金4.43亿元，既留住青砖黛瓦的历史底色，又激活街区商业与人气。长沙潮宗街、天心阁—西文庙坪等十大重点历史文化片区，则依托省财政2000万元奖补资金，由政府靠前做好风貌管控；省财政另安排5000万元，重点支持省博周边等62个引领片区。

湖南建立城市更新专家库，推动规划师、建筑师、工程师进社区，把技术服务下沉到楼栋院落，改造前期就将风貌标准、安全规范嵌入居民协商环节。政府不再大包大揽，但当好平台搭建者、矛盾协调者、技术供给者，引导更新理念从“政府要改”转向“群众要改”。在充分释放民间更新活力的同时，严守历史文脉保护，严控地方隐性债务，实现活力释放与风险约束的动态平衡。

留改拆并举，存量更新绘就人民城市新图景

老旧住房自主更新，只是湖南新近出台的城市更新整套布局中的重要一环，远不是全部。今年，全省城市更新争取政策资金232.18亿元，按照新近印发的三年行动实施方案部署，2026年启动100个城市更新片区建设，2028年底基本建成80个引领片区；完成老旧小区改造4000个、老旧住房自主更新1.8万套、加装更新电梯5000台，打造500个高品质完整社区，新建扩建口袋公园300个，完成老旧管网改造1.2万公里，2026年打造十大省级历史文化保护利用重点片区。

其中管网攻坚已有进度：今年计划更新改造各类管网4300公里，1—9月已完成3068公里；全省172座污水厂中，19座签订“按效付费”协议，已实施项目年节约费用约9.5亿元。“十四五”以来，全省累计完成城镇老旧小区改造1.8万个、完成投资603亿元，结合老旧小区改造新增停车位18万个，既有住宅加装和更新电梯2.6万部。

城市更新是一盘全域大棋：既有散户危旧住房自主更新，也有金科园、塔北社区连片完整社区建设；既有裕后街、潮宗街历史街区活化，也有长沙油脂厂这类老厂区“业态先行、运营前置”的存量盘活。多条路径并行，共同构成湖南城市更新完整图景。漫步三湘老城，老街肌理得以留存，寻常院落烟火安稳，岁月静好的日常，照见城市更新实实在在的民生成色。

今年6月，湖南省城市更新资源（项目）发布会在长沙举行，聚焦盘活城市存量资源、畅通政银企对接渠道、强化政策金融保障等议题。

城市迭代升级，不在于推倒重来，而在于以人为本、精准提质，让城市在保持特色与温度的基础上越来越好。湖南以老旧住房自主更新为突破口，依托正在构建的城市更新“10个1”政策体系（其中8个基本完成），组建省级城市更新金融服务团拓宽资本渠道，通过政策放权、制度赋能、民生兜底，激活基层共建共治动能，走出一条适配存量时代的精细化城市更新之路。

建筑终会老化，但人们对美好生活的期许永不褪色。城市更新并不一定是轰轰烈烈的推倒重建，细水长流的共建共治往往是更优的选择。随着三年行动实施方案全面推开，一张张政策蓝图，终将转化为街巷院落里看得见的改变。把更新的选择权交还群众，在制度框架下激发民间潜力，三湘老城方能于渐进式蜕变中，持续升腾起可感可及的人间烟火。