红网时刻新闻10月30日讯（记者 肖肖）小区公共区域的瓷砖、墙皮逐渐松动、脱落，成了不少新旧小区难以回避的“头顶隐患”。近期，红网《问法湖南》《百姓呼声》等栏目陆续收到多条网友留言，反映小区公共区域墙砖脱落、碎片高空坠落，威胁居民出行安全。

10月24日，红网《问法湖南》栏目收到株洲市渌口区一名业主的求助。该业主介绍，小区大堂墙砖早在2021年就出现空鼓脱落问题，小区物业为开发商自有物业。2023年，渌口区住建局针对该问题下达过整改通知，当时物业仅用广告钉对墙砖做简易固定，隐患并未根除。近期住建部门复查，仍有200多平方米墙砖存在空鼓。

“隐患拖了这么久一直没修好，我们觉得物业不作为，就没有交物业费，现在物业告知要起诉我们。我们打算等整改到位再交物业费。”这名业主无奈表示。

业主：物业拖过保修期，现在要动维修基金

业主认为，物业从交房起就拖延整改，错过了最佳维修时机，如今房屋装修工程保修期限已过，又提出要动用住宅专项维修资金维修。

物业：墙砖属房屋质量问题，不属物业服务范畴

物业方面认为，大堂墙砖属于房屋质量问题，责任主体为开发建设单位，不属于物业服务范畴，不能作为业主拒缴物业费的依据。

公共区域墙皮、瓷砖脱落，维修责任到底算谁的？业主可以就此拒交物业费吗？记者就此采访了红网《问法湖南》栏目入驻律师、北京中伦文德（长沙）律师事务所李青律师。

律师：不建议业主直接拒交物业费

李青律师认为，本案中物业存在履职瑕疵：既没有持续督促开发商履行保修义务，也没有落实有效的安全防护措施，仅用广告钉临时固定墙砖，没有按整改要求推进隐患处置。

但他提醒，不建议业主以墙砖脱落为由拒交物业费。按照法律规定，保修期内的房屋质量缺陷，维修责任由开发商承担；物业的核心职责是对公共区域巡查管护，并不直接承担房屋本身质量问题的维修责任。房屋质量纠纷和物业服务合同纠纷分属两个独立法律关系，法院一般不会合并审理。

如果业主有完整证据，证实物业严重未尽巡查、警示、上报义务，法院可结合案情酌情减免部分物业费，但这不等于一定会减免。

业主遇到此类问题，可立即固定证据，如沟通记录、受损部位照片和视频等；随后向物业公司发送书面《催告函》，要求其立即设置围挡、警示标志，防止坠砖伤人，书面说明墙砖空鼓原因及维修方案，明确维修责任主体（开发商还是物业公司）；最后可向主管部门投诉。

李青提醒广大业主，切勿自行维修，一旦私自处置，后续很难向责任方追偿，还会破坏原始证据。按照规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；装修工程为2年。超过保修期限后，公共部位维修需走住宅专项维修资金流程，由业主共同表决实施。

买房容易安居难，物业履职、公共区域维修、邻里住房纠纷等问题，常常困扰不少市民。如果您正被这类住房、物业相关难题困扰，欢迎向红网《问法湖南》反馈，我们将联合律师为您提供专业法律参考。