正在参会的曾梦龙代表。

红网时刻新闻记者 李慧芳 李长宏 长沙报道

业委会成立难，业主欠缴物业费水电费问题走法律程序维权难，业主只能被动接受开发商前期引进物业……一直以来，小区与物业之间话题不断，如何理顺城市的小区治理难题？在今年湖南省两会上，省人大代表、衡阳市蒸湘区委书记曾梦龙向大会提交了《关于城市小区治理工作的建议》。

业委会无明确法律身份，且成立难

生活中，我们随便问问身边人所住小区，成功成立业委会的寥寥无几。曾梦龙认为，一个小区有成千上万的住户，业委会成立要动员业主参与并达到法定比例（专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主）的投票权数较为困难。

即便成功成立，接下来组建一个业主满意的业主委员会，也是难上加难。曾梦龙分析，目前业委会定位为公益性组织，业委会主任、委员需为小区公共事务付出大量的时间、精力，却没有制度化的回报：“高成本、低回报、甚至费力不讨好，自然让一些有心参与的业主望而却步。”现实中部分业委会主任、委员随意撂挑子、打个报告甚至不打报告，说不干就不干了，还有的集体辞职，直接致使业委会瘫痪解体的。

同时，业委会的法律地位不明确。他例举，在小区治理的几个主体中，居委会目前属于特别法人，物业公司属于营利法人，而业主委员会尚无明确的法律身份，不具备法人资格，无法行使法人资格权利、承担相应的民事主体法律责任。“这就导致了在司法实践中，对业委会侵占业主利益的行为，因其没有明确的法律身份而难以查处。”

“还有业主欠缴物业费水电费问题，走法律程序维权难。”他指出，有部分业主因对物业服务不满，不愿意交纳物业费和水电费。依照《物业管理条例》物业服务方可以提起诉讼或申请仲裁，但司法实践中诉讼程序较为繁琐，时间、金钱成本较高。“对欠缴水电费的业主，物业公司迫于保民生要求，也不能对其停水停电，造成矛盾进一步积压。”

曾梦龙还特别提到一个尴尬现象：“作为小区物业管理部门的城区住建局，却不具备行政执法权，造成管理与执法‘两张皮’。从而，使得城区住建部门对物业企业违规行为缺乏有效约束手段，治理效能大打折扣。”他认为，让业委会运行更为规范，还需加强对业委会的监督。

小区想换物业却很难

因对物业服务不满意，有些小区想更换物业公司却很难。曾梦龙指出，现实中，相当一部分小区是由建设单位自家物业管理公司承接，业主购房时对前期物业无选择权，只能被迫接受开发商“打包”的前期物业服务。

另一方面，后期物业准入门槛降低。一些没有资质或者资质较低的物业企业前期给小区业委会和业主一些承诺，一旦签署物业入驻合同后，往往因实力不济、管理不善等，服务质量不尽人意，引发各类矛盾。

保修期太短！房子质量和遗留问题维权难

房子买了住几年后，电气管线出毛病了，排水管道经常堵了破了，屋面漏水了，外墙剥落了……当一系列问题冒出来时，业主们才发现，商品房质量和遗留问题维权实在是太难了。

根据《建设工程质量管理条例》，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年等。曾梦龙指出：“超过了质保期开发商概不负责，导致业主诉求无处解决，特别是漏水问题广受诟病，居民反映十分强烈。”

建议：对物业评星定级，业委会也领薪资

曾梦龙就以上问题的解决提出了具体建议。他建议省住建厅牵头完善物业管理领域相关工作机制。如健全物业管理服务制度，明确物业服务标准化规范，制定并推广物业管理工作标准化管理办法，建立物业管理信息平台，保障业主的知情权、参与权和监督权。优化欠缴物业费水电费等解纷流程，对长期无正当理由拒绝缴纳物业费、水电费的，累计达到一定额度或期限，应作为失信行为纳入个人征信系统。建立物业综合评价体系，并将信用评分与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等直接挂钩。探索实施物业管理绩效考核机制，在物业管理费中设立物业管理绩效奖，基础部分占70%由物业公司每月发放；年终奖励部分占30%由社区代管，社区组织小区居民在年终时对物业服务开展量化评分，评定星级等级，按照不同等级兑现奖励，倒逼物业企业提高管理服务质量。规范业主委员会运行，建立审计监督机制，参照村、社区管理，试行小区业主委员会成员薪资待遇新模式。还建议强化商品房住宅质量监管。如严格规范物业承接查验，严肃追究开发商质保责任。

建议省人大牵头完善物业管理领域相关法规

曾梦龙还建议省人大相关专门委员会牵头完善物业管理领域相关法规。组织省住建厅等相关职能部门加快完善全省物业管理服务领域地方性法规，明确物业管理主管部门、属地政府、社区“两委”、业主委员会、物业企业、业主等主体的权责。

并在省级层面出台文件，明确业委会的法律主体地位，赋予业委会法人身份，明确业主大会成立和备案后可取得统一社会信用代码证书，享有法人应有的权益、承担相应的义务和责任。同时，将小区物业行政执法职能下放到城区住建部门，形成管理与执法的合力，提高监管实效。