红网时刻新闻7月8日讯（记者 肖肖）“合同白纸黑字写明了，家电维修由租客负责，现在热水器出了故障，租客却不愿意掏钱，还说我条款不公平。”近日，邵阳一位房东在红网《问法湖南》栏目咨询租房纠纷维权问题。该房东表示，双方签订的租房合同第三条明确约定，租赁期内，屋内所有家电的维修、维护及相关费用均由承租方自行承担，条款经双方自愿签字确认。租客近期使用热水器时出现故障，却拒绝支付维修费用，以条款不公平为由，要求房东承担维修责任。

租房中，双方事前约定的家电维修责任条款是否具备法律效力？面对租客拒不履约的情况，房东该如何合法维权？对此，湖南瀛启律师事务所彭毅律师作出专业法律解答。

合同约定原则上有效，法定维修规则优先兜底约定

彭毅律师指出，案涉家电维修责任条款，是租赁双方对房屋维修义务作出的特别约定。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

也就是说，法律默认房屋及屋内家电的维修责任由房东承担，租客仅对自身故意或重大过失造成的设备损坏负责。若租房合同明确约定家电维修费由租客承担，且条款签订不存在欺诈、胁迫情形，内容清晰、权责明确，司法实践通常遵循契约自由原则，认可其法律效力，房东的合理诉求具备合法合同依据。

“此类全盘兜底的维修条款并非绝对有效，存在法定效力瑕疵，并非所有家电故障都能要求租客买单。‘有约定从约定’的前提，是约定本身合法合规、公平合理，若条款存在瑕疵，将直接被认定无效。”彭毅律师提醒。

情形一：不公平格式条款，未履行提示说明义务可直接作废

实践中绝大多数“家电全由租客维修”的条款，均是房东预先拟定、重复使用的格式条款。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条规定，格式条款生效需满足两大条件：一是签约前与租客充分协商，二是房东对权责重大条款履行明确提示、说明义务。

若该条款是房东单方拟定，签约时未与租客协商，也未主动提示、详细说明，单方面免除房东法定维修义务、加重租客责任、限制租客合法权利，就属于典型的不公平“霸王条款”。租客可依法主张该条款不纳入合同内容，对双方不产生任何法律约束力。

同时，此类纠纷有着清晰的举证责任划分：租客需举证条款为房东单方预设、未经双方协商；房东则需举证签约时已对该条款尽到充分提示、说明义务，无法举证的，将承担条款无效的不利法律后果。

情形二：设备自然老化、原生质量缺陷，维修责任仍归房东

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十条规定，租客按照正常使用方式使用租赁物，产生的自然损耗无需承担赔偿责任。若热水器故障，是设备超期服役、核心部件自然老化，或是产品出厂自带质量缺陷导致，属于房屋家电的固有使用损耗与原生问题，即便合同写明租客全权维修，房东仍需承担主要维修责任，不得转嫁给租客。

律师建议：依规协商定责，兼顾法理与情理

结合本次纠纷实际情况，律师建议房东摒弃强硬追责思维，通过释法沟通、据实定责、双向协商的方式稳妥化解矛盾，既坚守合同合法约定，也尊重法律规定。

房东可先与租客耐心沟通，告知合法有效的合同约定对双方均有约束力，不能因个人意愿单方面否认履约义务。同时坦诚释明法律规定，明确租客享有条款效力审查的合法权利，最终维修责任以故障成因判定为准，不片面追责、不强行转嫁责任。若最终认定维修条款无效、维修责任回归房东，而房东拒不履行维修义务，租客可自行先行维修，产生的费用可依法向房东追偿，或直接从房屋租金中抵扣，这是法律赋予租客的合法制衡权利，双方协商时均需知悉。

最后，律师提醒房东务必做好全流程证据留存，妥善保管租房合同、双方沟通记录、故障凭证，以及签约时已对争议条款履行提示说明义务的相关证据。一旦纠纷升级、协商无果，完整的证据链将是依法维权、划分责任、追责索赔的核心依据。