(11月以来长沙楼市已入市的20多个项目，中高端改善型楼盘达到13个。)

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　　红网记者 邹双 长沙报道
　　
　　2000年，刚上大学的王黛木随父母住进长沙最早的经济适用房小区德政园，90㎡的面积对于一家三口来说稍显拥挤。
　　
　　2007年，王黛木全家搬至华盛新外滩，其小区打造的“湖湘岸居滨江豪宅”居住概念开启了她对楼盘新的认识。
　　
　　2014年，王黛木终于在长沙拥有了一套属于自己的房子，9月初，她只身一人搬到五矿万境水岸，141㎡的大平层让她第一次感受到原来生活还可以有多重不同的定义。
　　
　　未来，王黛木或许还会换房。追求更大限度的宜居和幸福感应该是人们对于居住不变的追求。
　　
　　事实上，从2004年国家开始明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业到今天，十年过去，楼市从起步逐渐走向了兴盛，产品也从一枝独秀发展到如今的百花齐放。
　　
　　这十年间，长沙城市不断变迁，购房者及市场需求也在始终转变着。
　　
　　过去的年份里，在楼市调控下，购房者的观望给楼盘销售带来了不小的冲击，市场曾一窝蜂地倒向刚需购房群体，楼盘品质淹没在价格、优惠这些宣传词当中，改善置业群体对高品质物业类型的购房需求一度被忽视。
　　
　　即将迈入2015，楼市何去何从依然扣人心弦。有业内人士预测，长沙住宅市场未来仍将以刚性需求为主；也有人预测，2015年楼市交易量会平稳上升，“大平层”产品的出现将引领楼市“私人定制化”。
　　
　　无论哪种观点，显而易见的是，近几年长沙楼市从刚需当道，慢慢过度到改善产品接棒，再到大平层扎堆走俏，这都是客群分化导致产品分化的表现。回首2014年，可供购房者选择的产品越来越丰富。市场前景已清晰易辨，长沙“终极置业令”的降临，或许已为时不远。
　　
　　大刚需时代 小三房井喷
　　
　　近年来，在限购背景之下，刚需成为市场的主流购房群。一些楼盘针对这部分客群调整出大量的低总价、小户型产品，受到刚需族欢迎迅速去化。2014年也不例外。如果说城东片区是近几年长沙人心目中的“富人区”，那么2014年城东的变化让人们对其有了全新的认识。2014年，城东不再只是高端聚集地，而是大打“刚需牌”。
　　
　　其中，以武广新城、体育新城为主的新兴版块，打造了大量的刚需产品。
　　
　　事实上，旭辉、万科、鑫天置业等房企就以“抢快”策略赢得了市场先机，从拿地到开盘平均6个月的周期也逐渐成为一种市场共识，而这种快销策略在2014年的城东市场呈现出更加白热化的状态，快销策略下的产品几近全是首置或首改产品。
　　
　　一个数据是，2014年前三季度长沙90㎡以下首置刚需户型占绝对市场，占比稳定在50%-60%之间。而在这整个刚需市场里，小三房又以低门槛、低总价、功能强、适用性等优势抢占了市场先机。
　　
　　源于2013年蓝光COCO蜜城75㎡小三房的概念，只出现不到一年，在潇湘奥林匹克花园、纳爱斯阳光丽城、广晟江山帝景等多个楼盘的联合出击下，2014年，80㎡以内的系列小三房产品风靡市场。在如今的洋湖垸、南城省府等热门板块，几乎都都可见小三房在区域的统治性地位。
　　
　　房企加大推广改善型产品
　　
　　9月底，央行“9·30”房贷新政出炉为国庆节献上了一份“政策厚礼”。认房不认贷，是此次政策的重点，由于还清首套贷款后二套房仍算首套，因此部分改善型需求也得到释放。
　　
　　长沙市房产研究中心数据显示，今年前三季度，25-35岁和35-45岁年龄段的购房人群已经成为长沙新建商品住宅市场的主要支撑，占比超过六成，其中，35-45岁年龄段购买力较强，以改善型刚需为主，占比20.41%。
　　
　　万科作为深耕长沙8年的标杆房企，深谙楼市的需求结构变化。长沙万科地产营销总监谢岱峰曾告诉记者，“2014年长沙万科住宅产品高端、改善型属性明显，即便是主流住宅项目也以舒居见长。”早在今年初，长沙万科就制定了“全系”产品战略计划，旗下高端产品包括了万科魅力之城、万科里金域国际和万科里梅溪郡全面实现了城东、城南的快速布局。
　　
　　与万科类似，绿地作为今年长沙楼市有力的争霸者，也纷纷加大了改善型产品布局。比如，绿地海外滩正在加推100-160㎡洋房，以及即将于12月底推出的绿地之窗120-170㎡花园洋房项目等。
　　
　　不少改善型项目并没有因为时至年底而放缓推盘速度。据红网记者不完全统计，11月以来长沙楼市已入市的20多个项目，中高端改善型楼盘达到13个，占比为65%。而进入12月份预计入市的30个项目中，包括北辰中央公园、达美溪湖湾、五矿万境蓝山、金色溪泉湾、旷远洋湖18克拉、五矿沁园金城等多个直接面向改善型购房人群，主打三、四居以及别墅的项目近10个，大有取代刚需项目成为市场供应绝对主力之势。

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　　(泊富国际广场资料图)

　　商业地产势头“凶猛”

　　要么在“过剩”中疯狂，要么在“过剩”中灭亡。尽管触目的统计数据显示长沙商业地产“过剩”的状态，但如何解决应对过剩却仍是一个悬而未决的问题。

　　从奥克斯广场开业到开福万达广场投入使用，据长沙市发改委发布数据显示，2014年长沙开工兴建、开业运营的城市综合体超50家，体量超过2000万平方米。

　　而预计将在2015年完成建设并交付使用的包括德思勤城市广场、保利国际广场、华远·华中心、北辰三角洲、开福万达广场、运达中央广场、绿地中心、华创国际广场……等诸多商业综合体项目的总建筑面积就已超过500万平方米。

　　“长沙商业地产明显发展过快，重复建设严重，新一轮的商业泡沫即将来袭，未来留给城市的将是烂尾楼遍地的惨痛教训。”湖南省房地产协会首席经济学家王义高在一次探讨长沙商业地产发展趋势曾表示过这样的观点；但有人士认为长沙商业地产有着强大的消费市场支撑，需要更多的楼宇来满足市场消费。

　　无论是何种观点，一个现实的问题摆在眼前，短期内商业地产数量膨胀，庞大的供应量背后是否具备市场消化能力，对于长沙而言，既是机遇也是挑战。明年的商业地产又将呈现怎样一场厮杀决斗？最新的消息是，明年至少有五矿、奥克斯、绿地、鑫远、富基等多家大型房企进军商业地产圈。

　　大平层产品“异军突起”

　　2014，地产圈里有种住宅形态逐渐成为关注的热点，这就是“大平层”。大平层因其兼具的商品房特性与高端化气质，在各大城市迅速崛起。如果在两年前，大平层还只是少数高端楼盘的“单兵作战”。那么到2014年，长沙平层化产品“遍地开花”，已经构成了一个颇具规模与实力的庞大队伍。

　　长沙大平层不仅在数量上，更是在档次上，一次次地刷洗高端楼市的记录：6月8日，由中欣集团打造的湘江阔景豪宅楚天逸品正式亮相，其160-350㎡的阔景大宅，为成功人士专属定制；9月22日，晟通集团进入长沙第一个豪宅项目晟通牡丹舸正式亮相，将在梅溪湖打造鼎级“服务型”独家大宅；12月12日，恒伟地产携手远大住工，打造的长沙首个国家级绿色住宅产业化项目恒伟西雅韵公馆低调面世。项目仅有140平、170平、210平的大户型，全部精装修交房……

　　以地段来看，长沙市场上出现近二十个大平层产品，一般出现在两类地段中，一类是拥有稀缺的自然景观资源，如位于梅溪湖的金茂广场及位于月湖公园的藏珑湖上国际社区都拥有着城市生活中稀缺的景观资源，前者主推120~210㎡大平层湖景高层，后者推出195平高层大宅。

　　另一类则是拥有城市中心的地段优势资源，如位于天心区芙蓉中路的通用时代国际社区推出230㎡的大平层产品，在通用时代国际社区营销总监王海看来，与众多景观资源的高档楼盘相比，“土地资源不具备复制性”的稀缺城市中心楼盘更具有增值空间。此外，保利国际广场、复地崑玉国际等大平层项目都占据着城市中心位置，且还同时拥有稀缺景观资源：靠近湘江。

　　在湖南中原地产的监控中，截至目前，长沙160平米以上大户型产品库存共计6022套。这个数量已经足以让平层豪宅成为楼市的一支主流的全新业态。

　　“这场由大平层引起的开发浪潮正在席卷全城。”从地段、品质、景观，到功能性、私密性的产品革新，2014年长沙楼市给大平层的崛起提供了充足的理由。