5月5日，裕华名苑小区，业主在开发商办公地点维权。图/潇湘晨报记者谢长贵

　　红网长沙5月6日讯（潇湘晨报记者 向帅）交房一年多，裕华名苑小区业主彭宴（化名）日前出售房屋时发现，开发商湖南省大鸿投资置业有限公司（以下简称大鸿公司）将其房产抵押给了银行。其他业主一查，发现共有278户房产被开发商抵押。交房一年多还被抵押在银行，“如果开发商资金链断裂，银行冻结抵押房产，业主的权益谁来保障？”

　　5月5日，长沙裕华名苑小区业主向潇湘晨报求助称，业主各自查询“商品房户室信息”发现，开发商大鸿公司在业主不知情的情况下，将小区3栋楼房中的278户房产抵押给银行，贷款金额近3亿元，而这些房子大多数是业主已付清全款的。

　　业主

　　全款购房一年后却未查到备案

　　裕华名苑小区由湖南化工医药设计院与大鸿公司合作开发，业主大多是该院职工或家属。5日上午10点多，大鸿公司挤满了前去讨说法的业主。

　　退休职工王爹爹说，业主们于2012年将40%购房款交给单位工会，次年又将40%交给开发商，2014年12月31日交房前，交清余下的20%。他说，交房时没有《竣工验收备案表》，业主们被迫收了房。谁知，一年后发现，全款买的房不仅没有按时申请商品房登记备案，还被开发商抵押给银行。

　　记者从业主们提供的多份“商品房户室信息表”发现，小区三栋楼房中，共有278户房产被抵押给银行。抵押人、债务人均为大鸿公司，主债权数额近3亿元。债务履行期限共55个月，自2013年5月20日起至2017年12月31日。

　　业主在一份申请书中称，他们于2014年已全款购买裕华名苑（大鸿杰座）的产权房，截至目前，未查到商品房登记备案。按照合同，合同生效30个工作日内，应向长沙市房屋产权管理局申请商品房登记备案，现申请开发商尽快办理。

　　开发商

　　确实违约，9月底前完成备案

　　5日上午11点多，东塘街道办事处、东塘派出所和湖南化工医药设计院的相关负责人赶到大鸿公司协商处理此事。

　　协调会上，业主代表向先生说，开发商在业主不知情的情况下，将房产抵押给银行。如果开发商资金链断裂，银行启动追债程序，业主购买的房产很可能被冻结抵押，“我们全款购房、装修，先后花费的100多万元就打水漂了”。

　　开发商代表、大鸿公司办公室朱主任称，公司进行小区房地产开发，将整个项目进行“在建工程抵押贷款”，抵押范围是整个项目的房产，“在进行抵押时那些都是可售状态的空房”。朱主任称，目前，部分抵押房产已经陆续解押。公司于5月4日召开董事会决定，“将于9月30日前做好备案，2017年2月前办好产权证”。

　　至于有业主要求开发商支付违约金一事，朱主任称，开发商在合同生效30个工作日内必须申请商品房登记备案，“（开发商）是违约了，业主可以采取仲裁、诉讼等多种方式维权。

　　开发商向银行抵押的房产，还有多少户未解押？目前的主债权数额具体多少？有多少户房产未申请商品房登记备案？5月5日，记者多次向朱主任求证上述问题，对方均表示，“具体数据我不清楚。”。

　　销售在建工程抵押房需告知购房者

　　湖南睿邦律师事务所执行主任刘明律师说，这实际是开发商将在建工程抵押给银行。所谓在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　“我国法律并没有禁止在建工程抵押，也没有禁止作为抵押人的开发商合法转让抵押物。”刘明说，根据《担保法》司法解释的相关规定，开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人，“如果开发商未通知银行或未告知购房者，该转让行为无效。”

　　如何避免买到在建工程抵押房

　　签约前到住建部门查询所购房源情况

　　刘明说，购房者在购房前需看清楚所购房源是否为在建工程抵押房，避免因买到这类房子，可能产生的后期风险，购房时牢记“三注意”：1、签约前要查询所购房屋相关情况，可到当地住建部门查询所购房源是否为在建工程抵押房，以规避风险。2、签订购房合同时，除了注意“权利瑕疵”条款中是否如实填写“土地或房屋已被抵押”之外，最好在补充协议中与开发商约定好“违约赔偿”条款，把“如果开发商隐瞒房屋所有权状况将承担相应法律责任”写入合同。另外，签订合同后，消费者要敦促开发商将购房合同到房产主管部门备案，以尽量降低购房风险。3、出现纠纷及时维权。如果出现纠纷，消费者应及时收集相关证据材料向有关行政主管部门投诉，或向法院起诉。