面对调控，顺势而为才是王道

　　专访鑫远集团执行总裁兼地产事业部总经理喻磊

鑫远集团执行总裁兼地产事业部总经理喻磊。

　　3月18日，长沙楼市新政出台，在调控背景下，政策与市场出现全新逻辑，房地产业会有怎样的变化，企业该如何应对，又将做出怎样的调整？

　　潇湘晨报联合腾讯房产长沙站推出高端访谈系列专栏“大咖谈楼市”，与湖湘地产圈重要人士面对面，直击长沙楼市第一线。

　　我们期待，在大咖们或缜密或酣畅的对话中，你能获取他们关于楼市的思考。

　　潇湘晨报记者 刘李 实习生 彭思瑶 长沙报道

　　去年9月底以来刮起的一轮楼市调控风暴，仍在继续。

　　今年3月17日，北京市住建委发文“确保新建商品住宅成交价环比不增长”后，“新房不能涨价”正成为各地房地产调控的一致思路，也拉开了全国新一轮房地产调控的大幕。除了新房，针对二手房交易环节，“限售”模式已扩围近20城。

　　4月25日，鑫远集团执行总裁喻磊接受潇湘晨报记者采访时表示，此轮调控不会以房企的主观意志而改变，每一个市场参与方必须审时度势，顺势而为。

　　“此轮调控不会是短期行为，在新的楼市生态中，房企需要理性积极应对。”喻磊认为，既要关注长沙楼市的大生态，又要关注企业自身发展的生命线，脱离市场的判断是不科学的，而背离企业自身发展基本面的行为，也是不明智的。

　　市场变化

　　开发商拿地意愿强过推盘意愿

　　“长沙楼市去库存取得了重大成果，现在价格受到管控，开发商入市意愿不强。”喻磊说，尽管如此，但在土地市场上，大家热切希望拿到原材料，所以，目前整体上开发商拿地的意愿强过推盘的意愿。

　　喻磊认为，在供应有限的背景下，当前一些项目二手房的成交价格已高于新房价格，这也反映了客户入市的意愿强烈，而一季度开发商推盘的意愿不强，可能还处在观望阶段。

　　很多人把目前的调控理解为政府短期“稳房价、防泡沫”的手段，但喻磊判断这不会是一种短期行为，“我们既要理解政府呵护市场健康持续发展的苦心，也要相信政府进一步巩固调控成果的决心。”基于这两点，喻磊建议，房企应积极理性面对调控和当前的市场，要从自身角度出发制定拿地拓展计划和销售计划。

　　“基于自身对资金的一种需求，以及未来发展空间的拓展，我认为该入市的一定要入市，顺势而为才是王道。”喻磊说。

　　行业变局

　　2017年是一个房企整合并购年

　　“此轮调控去库存，去的不仅仅是库存的产品，还有房企”。喻磊把这一轮楼市去库存的过程总结为“去小存大、去劣存优、去多存少”。

　　去年，碧桂园、万科、恒大、中海领衔的四大房企的收并购金额占20大房企收并购总额的50%以上。中国指数研究院发布的一份报告显示，2016年，中国房地产行业境内外完成并购案例197起，涉及金额4014亿元，房企兼并重组数量和规模快速上升。包括恒大、融创和阳光城等在内的知名房企并购动作令人眼花缭乱。

　　“这一轮调控一定会对楼市生态产生深刻影响，我个人判断2017年是一个整合并购年。”喻磊直言，这一方面是基于一些中小房企目前生存状况不理想，在寻找新出路；另一方面是基于大型品牌房企自身拓展的需求，通过招拍挂拿地已经不是唯一拓展的渠道，以并购方式补仓成为很多大牌房企的选择。

　　2017年房企将面临融资成本上升、融资渠道极速收窄、流动性收紧等诸多不利情况，行业内并购重组将渐趋激烈，并呈现一定程度分化。喻磊表示，品牌房企，尤其是巨头房企在拓展方面动作频频，这一轮调控对房企成色的检验是一个重要窗口期。

　　“没有核心竞争力的房企、不能提供优质产品的房企、不具备可持续发展能力的房企，会在这一轮调控中渐渐失去声音。”喻磊认为，在目前供求关系没有直接扭转的情况下，渠道、中介的作用被弱化，房地产产业链上的所有参与方都要面对这个挑战。对于房企而言，“你不强大，就会出局”发生的频率会越来越高。

　　一季度碧桂园、万科、恒大的销售规模都超过了千亿，销售业绩较去年一季度同比增长120%以上。喻磊分析认为，今年一季度前50强房企的市场份额已经超过56%，而在2016年前50强全年占比只有36%，说明房企的集中度在加速提升，去“库存房企”的态势非常明显。这种现象既是市场优胜劣汰的一种必然结果，也是行业发展到一定阶段必然要经历的淘洗。

　　企业变革

　　为客户提供优质服务平台

　　在喻磊看来，市场优胜劣汰给行业带来一种“倒逼”效应，倒逼房企做出更好的产品来实现转型升级，也倒逼市场来追求、挖掘新的价值点。

　　鑫远集团是长沙市省府片区的主要运营投资开发商，深耕南城十余载，已成功开发了鑫远·东苑、鑫远·华城、鑫远·杰座、鑫远·尚玺、鑫远·御文台、鑫远·熙山、鑫远·和城等十几个知名住宅、商业项目。

　　自2013年起，鑫远集团探索战略转型，致力成为国内具有影响力的健康生活投资运营商，并将“健康服务产业”作为集团未来重点发展业务领域。为此，集团正全力推进大健康产业项目，以期成为集团转型健康服务产业的开篇之作。

　　“不仅仅立足房地产开发，我们期待提供给客户一种以健康为主旨的全新生活方式与升级的配套服务，打造一个优质的生活圈子。这样一来，客户物业的升值空间更大，而对于房企而言，实现自身品牌价值的空间也会更大。”喻磊说。

　　喻磊介绍，目前鑫远正在致力于打造一个联通鑫远各个社区的线上社区平台，把鑫远的酒店、商业、物业，甚至是商贸流通等服务联结起来，满足业主线下的各种需求与服务，为广大业主提供有特色的、针对性强的便民服务，形成健康服务、社区文化、亲子教育、餐饮服务、居家服务、购物休闲等一系列增值服务体系。

　　“客户对房子的需求一直在不断提升，从仅仅满足居住需求提升为要宜居乐居的社区。”

　　喻磊说，鑫远不止纯粹提供一个平台，而是要项目相对集中，链接效率更高，服务更便利，成本更优，为鑫远的客户提供更便捷的智慧社区服务和专属的品质生活体验。

　　喻磊还透露，今年7月和11月鑫远将在南城推出两个全新精品项目——鑫远玲珑和鑫远翡丽郡，一个是为青年朋友打造的新主题活力社区，另一个是位置优越、芙蓉路地铁一号线沿线的新派洋房社区。

　　对话

　　只有优质服务才能赢得未来

　　潇湘晨报：“3·18”长沙楼市新政出台以来，对鑫远集团旗下的项目销售产生了哪些影响？

　　喻磊：2016年长沙楼市去库存取得了重要成果，在这个大背景下，鑫远旗下各项目存量房源基本售罄，我们销售计划提前完成，所以2017年入市的只有新项目，存量房源在去年基本去化。

　　鑫远集团旗下项目的客户构成以本土客户为主，投资客所占比重本来就不大，所以限外的政策对在售项目的影响不大。当前调控的背景下，我认为供需关系依然是影响房价的根本因素。

　　当然现在政府对住宅销售价格有一个管控机制，实际上在过去的几个月以来，我感觉长沙楼市的生态已经发生了深刻的变化，这种变化给房企带来的影响是多维度的。公司旗下在售的住宅项目目前只有鑫远悦城，这个项目从去年年中入市，一直呈现出火爆销售的状态，可以说因为它位于新兴的长株潭商圈内，拥有比较完善的配套，并且是地铁物业，所以一直受到市场的青睐，新政对它的影响主要是价格层面的影响，在当前背景下，其性价比优势凸显。

　　潇湘晨报：这一轮密集调控对房地产市场是否已产生预期效果？

　　喻磊：应该说控一线的效果非常明显，稳二线的效果也逐步体现。三、四月份热点城市的销售金额、销售面积都已经出现双降，北上深增幅都已经大幅下降。而二线城市房价上涨势头已经得到遏制，增速明显收窄，所以这一轮政策调控的效果已经显现出来。

　　潇湘晨报：房企应该如何应对市场变化？

　　喻磊：如果后市达不到政府所期望的效果的话，我想调控政策可能会加码，所以房企更应看到此轮调控不是一个短期行为，个人建议从自身的可持续发展角度来考虑拿地和推盘的动作。观望是短暂的，等待不是出路，也不一定能等到自己想要的这个节点。

　　房企在发展到一定阶段后，应考虑自身品牌价值最大化，而目前房地产转型有一个很重要的方向是产品和服务的升级，而不是简单的房地产开发销售模式。

　　中国的房地产将来终会进入到一个存量时代，未来房地产发展的前景更多依赖于怎么盘活存量。在存量时代获得发展先机首要问题是对服务的重视。谁现在重视服务，谁能提供优质的服务，谁就能深层次的开发这个存量，只有优质的服务，才可能有二次经营和开发的空间。